井上 人太のブログ

はじめに：なぜ私道だと建て替えが難しくなるの？

皆さん、こんにちは！

土地探しや物件選びの際、「この土地、前面道路が私道（しどう）なんだけど…」と説明を受けて、少し不安になったことはありませんか？特に大阪市内の古い住宅街では、私道に面した土地は決して珍しくありません。

**「私道」**と聞くと、なんだか複雑で、建て替えの時にトラブルになりそう…と、多くの方が心配されます。実際に、私道に面した土地は、公道（市道や府道など）に面した土地よりも注意すべき点が多いのは事実です。

この問題を知らずに契約を進めてしまうと、**「建築許可が下りない」「工事費用が余分にかかる」「近隣と揉める」**といった、取り返しのつかない落とし穴にはまる可能性があります。

この記事では、私道に面した土地で後悔なく建て替えを進めるために、あなたが**「何をチェックし、何をすべきか」**を、大阪のプロの視点から具体的かつ分かりやすく解説します。私道の不安を解消し、スムーズな家づくりを始めましょう！

私道とは？公道との決定的な違いを小学生でもわかるように解説

まず、私道の基本から確認しましょう。

私道（しどう）とは、文字通り個人や複数の人たちが所有している道路のことです。公道（市道、府道など）は市町村や国が所有・管理していますが、私道はそうではありません。

項目	私道（しどう）	公道（こうどう）
所有者	個人、または複数の個人	国、都道府県、市町村
管理・維持	基本的に所有者が行う	行政（税金）が行う
掘削許可	所有者全員の同意が必要な場合が多い	行政の許可のみで済む

専門用語を噛み砕く：42条2項道路との関係

私道の中でも特に注意が必要なのが、**建築基準法上の「道路」**として認められているか否かです。

• 「42条1項1号道路」：一般的な公道。

• 「42条2項道路」：昔から使われていた道で、建築基準法上の幅員（4メートル）に少し足りない道。これは「みなし道路」とも呼ばれ、セットバックという約束事を守れば建て替え可能です。私道の場合も多くあります。

【盲点！】：もしあなたの家の前の私道が、建築基準法上の「道路」として認められていない場合、原則として建て替えはできません。この確認が私道物件では何よりも重要です。

[Image of: 公道と私道の所有権・管理者の違いをイラストで示した図。私道側には複数の個人名が書かれた旗が立っている]

建て替え時に絶対確認すべき私道の「3つの落とし穴」

私道物件でトラブルになりがちなのが、以下の3つのポイントです。

1. 上下水道・ガス管などの「ライフラインの埋設・掘削許可」

家を建て替える際、水道管やガス管を新しくしたり、修理したりするために道路を掘る必要があります。これを「掘削（くっさく）」と言います。

• 公道の場合：行政の許可だけで掘削できます。

• 私道の場合：私道の所有者全員から、掘削に対する「承諾書」をもらう必要があります。

もし所有者が遠方に住んでいたり、連絡が取れなかったり、あるいは一人でも反対する人がいたりすると、工事がストップし、最悪の場合、家が建てられないという事態に陥ります。

2. 通行・使用に関する「通行掘削承諾契約」

私道の所有者は、あなたの土地の前の道路を「通っていいよ」「掘っていいよ」という権利を認めているか？という点も重要です。

大阪のプロとしては、売買契約前に、必ず**「通行・掘削承諾書」**が存在するか、または新たに取得できるかを徹底的に調査します。

3. 私道の維持管理費用や固定資産税

私道は行政が管理してくれないため、舗装のし直しや修繕が必要になった場合、費用は私道の所有者（または使用者）で分担することになります。

【意外と盲点】：「うちは使っていないから払いたくない」という近隣トラブルが発生することも。どのようなルールで費用を分担しているかを事前に確認しておきましょう。

【実例・ケーススタディ】大阪市内でよくある私道トラブルと解決策

大阪市内の下町エリア、特に狭小地が多い地域で実際にあったケースです。

Aさんは大阪市内で、公道よりも安価な私道に面した土地を購入しました。いざ建て替えを始めようとしたところ、建築会社から「水道管の老朽化で道路の掘削が必要です。しかし、私道所有者の一人（近隣の高齢者Bさん）が承諾を拒否しています」と報告がありました。

Bさんの主張：「掘削工事で家が揺れるのが嫌だ。そもそもAさんとは面識がないから許可しない。」

【解決策】：私たちが介入し、Bさんの家の下を通る管の図面と、工事の際の振動や騒音対策の計画書を丁寧に説明しました。さらに、「掘削後の道路の舗装は、私どもが責任をもって無料で新品同様にします」と保証したことで、最終的に承諾を得ることができました。

プロの教訓：私道の問題は、**「権利」だけでなく「感情」**も絡みます。事前の丁寧な近隣への根回しと、専門家によるリスク説明が不可欠です。

✅ まとめ：私道物件で後悔しないための「読者への一言アドバイス」

私道に面した土地は、公道に面した土地よりも安価な場合が多く、その分、土地を広く買えるというメリットもあります。しかし、必ず以下の2点を専門家に確認してください。

1. 「その私道は建築基準法上の道路として認められていますか？」（役所で確認できます）

2. 「私道所有者全員からの『通行・掘削承諾書』はありますか？」

この2つがクリアできれば、私道物件でも安心して家づくりを進められます。不安な点があれば、大阪の地域事情に詳しい住宅会社に相談することが、トラブルを避ける一番の近道ですよ！