井上 人太のブログ

はじめに：道路幅4m未満の土地にある「見えない制限」

皆さん、こんにちは！

大阪市内や八尾市の旧市街地など、歴史あるエリアの土地を見ていると、**「この土地、道路の幅がちょっと狭いな…」**と感じることがよくあります。不動産会社の資料にも「セットバック要」と書かれているのを目にしたかもしれません。

特に道路幅が4メートルに満たない土地は、価格が比較的安いことが多いため魅力的に映りますが、ここに**「セットバック」**という、家づくりに大きな影響を与えるルールが潜んでいます。

このセットバックを正しく理解していないと、**「思っていたより家が小さくなった」「建築費用が余分にかかった」「将来、土地が売りにくくなる」**といった、後悔の落とし穴にはまってしまいます。

この記事では、**セットバックとは何か？**を小学生でもわかるレベルで優しく解説し、特に道路幅3.9mなどの狭小地で起こりがちな誤解と対策を、大阪のプロの視点から具体的にお伝えします。

セットバックとは？建築基準法と「道路の義務」

専門用語を噛み砕く：セットバック（後退）の仕組み

セットバックとは、「後退（こうたい）」という意味で、建物を建てる際に敷地の一部を道路として提供しなければならないというルールのことです。

なぜこんなルールがあるかというと、建築基準法という法律で、「家を建てる土地に面する道路は、原則として幅4メートル以上なければならない」と定められているからです。

• 道路幅が4m未満の土地（例：3.9mの道路）の場合：

  • 道路の中心線から2メートル後退した線まで、自分の敷地を道路として開放する必要があります。

  • 【例】：幅3.9mの道路の場合、中心線から2m（4.0m÷2）後退するので、あなたの敷地の端から20cm（4.0m – 3.9m）÷ 2 = 5cm、ではなく、道路の中心線から測るので、**2m – (3.9m ÷ 2) = 0.05m（5cm）**をセットバックする必要があります。

  • ※ただし、多くの場合、道路の中心線から2メートル後退します。

[Image of: 道路幅が3mの土地のセットバック前後の比較図。中心線から2mの位置まで建物が後退し、道路が広くなっている様子]

専門用語を噛み砕く：みなし道路（42条2項道路）

セットバックが必要な道路は、**「みなし道路」や「42条2項道路」**と呼ばれます。昔から生活道路として使われてきたが、幅が狭い道を、特別に「建築を許可する道路」と見なしているという意味です。

道路幅3.9mの土地で起こりがちな「3つの誤解」

道路幅が4mに非常に近い3.9mの土地でも、セットバックは必須です。この0.1m（10cm）の差が大きな影響を及ぼします。

1. 誤解1：「たった数センチだから、建物はそのまま建てられるだろう」

• 現実：たとえセットバックする距離がわずか5cmや10cmであっても、その部分は「建築面積」に含められません。つまり、そのわずかな部分には、塀や門、建物の一部（軒先を含む）を建てることができません。

• プロの指摘：大阪市内の狭小地では、このわずか数センチが、駐車場の幅や、建ぺい率・容積率いっぱいに建物を建てる際の可否を分けることがあります。

2. 誤解2：「セットバックした部分も、自分の土地だから駐車場に使えるだろう」

• 現実：セットバックした部分は、**私有地（あなたの土地）のままですが、「将来、道路として利用されるべき部分」**として扱われます。したがって、恒久的な構築物（塀や花壇、駐車場のアスファルトやカーポートなど）を設置することはできません。

• プロの指摘：車を停めることは可能ですが、あくまで道路として開放されているため、将来、行政が整備する際に撤去を求められる可能性があります。

3. 誤解3：「セットバックした部分の固定資産税は安くなるだろう」

• 現実：セットバックした部分は、固定資産税が非課税になる可能性があります。

• プロの指摘：ただし、これは**「非課税にするための申請」**を役所に出して、それが認められて初めて適用されます。自動的に非課税になるわけではないので、住宅会社や司法書士に相談して、忘れずに申請しましょう。

【実例・ケーススタディ】八尾市の角地でのセットバック対策

八尾市内で、2つの道路（幅3.8mと3.5m）に面した角地を購入したD様のケースです。

D様の懸念：角地は本来有利ですが、両方の道路でセットバックが必要となり、土地が大幅に削られることに悩んでいました。

【プロの対応と対策】：

1. 幅の狭い3.5m道路側を優先してセットバックし、広い道路側は最低限の後退で済むよう役所と協議。（角地特有の特例を適用）

2. セットバックする部分に、**「高さのない低い植栽」**を配置し、視覚的な圧迫感を軽減。

3. 後退した分、建物を3階建てにし、建物の延床面積（ようゆかめんせき）を確保。

プロの教訓：セットバックで土地が減っても、「縦の空間」を有効活用し、建物の高さを出すことで、実用的な面積を確保できます。セットバックは不利な点だけでなく、「道路が広くなる」というメリットにも目を向けましょう。

✅ まとめ：セットバックで後悔しないための「読者への一言アドバイス」

「セットバックが必要な土地」は、周辺の環境が整っていて価格も抑えられている場合があり、魅力的な選択肢です。しかし、以下の2点を確認してから購入してください。

1. **「セットバックする距離」**を設計士に測ってもらい、家を建てる有効面積が何㎡になるかを明確に把握する。

2. セットバックが必要な道路は、災害時の緊急車両の通行のためにも重要です。「道路が広くなることで、自分の家や近隣の安全が守られる」という、ポジティブな側面も理解して家づくりを進めましょう。