山浦 莉弥のブログ

こんにちは！住宅アドバイザーの山浦です。

土地探しって、家づくりの中でも一番最初にして、一番頭を悩ませるポイントですよね。

「この土地、駅近で便利そうだけど、予算内で収まるのかな？」「土地代のほかに、一体いくら必要になるんだろう？」…そんなモヤモヤを抱えている方も多いのではないでしょうか。

特に大阪は、便利で魅力的な街が多い反面、土地の価格もそれなりにします。

だからこそ、私たちは地元のプロとして、皆さんが「予算内で、本当に満足できる家づくり」をスタートできるよう、具体的なアドバイスをお届けしたいと思っています。

このブログでは、私たちの視点から、「予算内」で理想の土地を見つけるための心得を、事例を交えながらご紹介しますね。

「土地の値段＝総予算」ではない！意外と見落としがちな“見えない費用”の正体

多くの住宅会社で最初にもらう資料には、「土地価格」が大きく記載されています。

しかし、ここでよく勘違いされてしまうのが、「土地価格＋建物価格＝総予算」だと思い込んでしまうこと。

実は、ここには「見えない費用（諸費用）」という大きな壁が隠れているんです。

私たちがお手伝いした八尾市内のご家族の例でも、「土地代2,000万円、建物代2,500万円で、総額4,500万円でいけると思っていた」という方がいらっしゃいました。

しかし、実際に必要な諸費用を計算すると、合計で400万円以上かかり、当初の予算をオーバーしてしまった、というケースは少なくありません。

この「見えない費用」には、主に以下のようなものがあります。

• 登記費用（司法書士への報酬）: 土地や建物の所有権を登録するための費用。

• 不動産取得税・固定資産税: 土地を取得した際にかかる税金。

• 仲介手数料: 不動産会社に支払う手数料（土地価格の3%＋6万円＋消費税が一般的）。

• 造成費用・地盤改良費用: 土地の形を整えたり、地盤が弱い場合に強化したりするための費用。八尾市内でも、かつて田んぼだった場所や高低差がある土地では、この費用が想定外にかかることがあります。

• 水道・ガス引き込み費用: 道路から敷地内にインフラを引き込むための費用。前面道路に埋設管がない場合、高額になることもあります。

【プロの教訓】

土地探しを始める前に、まず「総予算の10%〜15%は諸費用として確保しておくべき」と覚えておいてください。

土地を検討する際、単に「土地価格」を見るだけでなく、「この土地は造成が必要か？」「インフラの引き込み状況はどうか？」まで、

私たちのような住宅会社や不動産専門家に相談しながら確認することが、予算オーバーを防ぐ最大の鍵となります。

 

狭くても広く使える！大阪らしい土地を活かす「建築シミュレーション」の威力

「大阪市内で土地を探しているけど、予算内で見つかるのは狭小地ばかり…」

「八尾でも駅近は高いから、少し駅から離れても、日当たりを確保できるか不安…」

大阪の家づくりでは、「狭小地（せまく小さな土地）」や「変形地（いびつな形の土地）」をどう活かすかが、満足度を大きく左右します。

土地が狭いからといって、理想のマイホームを諦める必要は全くありません。むしろ、工夫次第で広々とした快適な空間を生み出すことができるんです。

ここで重要なのが、土地を決める前に「建築シミュレーション」を行うことです。

私たちは、お客様が気になった土地が見つかったら、すぐにその土地の「法規制（建ぺい率・容積率）」や「高さ制限」を確認し、

実際にどのような間取りや建物を建てられるかを、具体的なプランとしてご提案します。

例えば、

• 狭小地でのシミュレーション事例:

  「建物を3階建てにして、1階をビルトインガレージ、2階をLDK、3階を居室に。そして、建物が斜めに切り取られる『天空率』をうまく活用し、本来よりも高い建物にして採光を確保する」といった工夫が可能です。大阪市内の密集地で成功した事例も多数あります。

• 変形地でのシミュレーション事例:

  「いびつな形状を逆手に取り、あえて斜めの壁や三角形のLDKを設計。デッドスペースに見えがちな場所を、デザイン性の高いオーダーメイド収納として活用する」ことで、むしろ個性的な魅力と使い勝手の良さが両立した家が完成します。

土地の形状や広さだけで「無理だ」と判断せず、「この土地なら、どんな家が建つか？」を具体的にイメージできるシミュレーションは、

予算内で理想を叶えるための最高の武器になりますよ。

予算と理想を両立させる！地元・八尾の生活文化に根差した土地の選び方

八尾市、特に恩智や高安、志紀といった地域には、古くからの街並みと新しい住宅地が混在しています。

大阪市内と比べると、土地の価格は抑えられますが、それぞれの地域には特有の生活文化や風土があります。

例えば、八尾市周辺では、お祭りなどの地域行事を大切にされている地域も多く、地元のお付き合いが盛んな場所も。

また、大和川が近くを通るエリアでは、水害のリスクも考慮しておく必要があります。

単に「価格が安い」という理由だけで土地を選ぶと、「ご近所付き合いが大変だった」「ハザードマップを確認しておらず、後で不安になった」といった後悔につながることも…。

だからこそ、私たちは「土地探しは、その地域での生活をイメージすること」だと考えています。

• プロの確認事項（八尾編）

  • 日当たりと風通し: 大阪の夏は特に蒸し暑いので、隣家との距離や建物の向きを見て、風が通り抜ける設計ができるかを検討します。

  • 通学路・生活動線: お子さんの通学路の安全や、普段利用するスーパーへのアクセスなど、生活する上での「心地よさ」を重視します。

  • ハザードマップ: 土地を決める前に、必ず浸水や土砂災害のリスクを公的な情報で確認し、その対策を盛り込んだ設計をご提案します。

「〇〇さんのご家族なら、八尾のこのエリアの、このくらいの広さの土地で、こういう設計にすれば、理想の収納も確保できて、予算にも収まりますよ」

私たちは、単なる不動産情報を提供するだけでなく、皆さんのご家族のライフスタイルと、八尾・大阪の風土を掛け合わせた、“最適な土地の選び方”をご提案したいと思っています。

迷ったら「トータルプラン」で安心を手に入れる！

大阪での家づくり、特に土地探しは情報が多く、本当に大変ですよね。

「予算内で収まるか不安…」

「見えない費用で失敗したくない…」

「狭い土地でも、本当に理想の家が建つの？」

こんな不安を抱えているなら、ぜひ一度、地元の私たちにご相談ください。

私たちは、土地探し、建築設計、そして資金計画のすべてを一貫してサポートする「トータルプラン」で、皆さんの家づくりを成功に導きます。

ご相談いただいたからといって、すぐに契約を迫るようなことは絶対にしません。

まずは、皆さんのご要望や総予算をお伺いし、「このエリアで、このくらいの土地を探せば、建物はこれくらいのものが建てられますよ」という、

具体的な「総予算シミュレーション」からスタートしましょう。

理想の家づくりは、安心できる土地選びから始まります。

八尾・大阪で、皆さんの夢を叶えるお手伝いができる日を楽しみにしています！どうぞ、お気軽にご相談ください。