大阪の3階建て住宅

老後・資産価値・将来後悔しないために、今考えておくべきこと

大阪市内や八尾市、東大阪市などで家づくりを考え始めると、多くの方が一度は立ち止まります。

「今はいいけど、
　この3階建ての家、
　30年後、40年後もちゃんと住めるんだろうか？」

若い今の暮らしだけを考えれば問題なさそうでも、
年齢を重ねた自分たちの姿を想像すると、
急に不安が現実味を帯びてくる。

これは、これまで700棟以上の家づくりに関わってきた中で、
ほぼすべての3階建て検討者が抱える共通の悩みです。

こちらのお話コラムでは、
「老後」「将来の使い方」「資産価値」という
避けて通れないテーマを、
現場経験とエビデンスを交えながら、整理してお話しします。

「老後に3階建ては無理？」と感じる瞬間

まず、よくある日常シーンから考えてみましょう。

ある共働き夫婦のリアルな会話

平日の夜、仕事を終えて帰宅。
リビングで夕食を終え、ソファで一息ついた奥様が、ふとこんなことを口にします。

「ねえ、
この家、将来もずっと住めるんかな…」

ご主人は一瞬、返答に詰まります。
今はまだ40代前半。
階段も苦じゃないし、3階の寝室も問題ない。

でも、
ご主人の頭に浮かんだのは、
足腰が弱ってきた実家での自分の両親の姿。

この瞬間に生まれる違和感こそ、
3階建て住宅の本質的な課題です。

結論から言います｜「老後に住めない家」になるかどうかは設計次第

私は、
「3階建ては老後に向かない家です」
とは言いません。

ただし、こう言います。

考えずに建てると、老後に後悔する確率は高くなる

これは、
感覚論でも、営業トークでもありません。

国のデータから見える「階段事故」の現実

消費者庁・厚生労働省の統計によると、
高齢者の家庭内事故のうち、
転倒・転落事故の約6割が階段・段差で発生しています。

• 出典：厚生労働省「人口動態統計」

• 出典：消費者庁「高齢者の事故防止に関する調査」

つまり、
階段をどう扱うかが、
老後の住みやすさを大きく左右するのです。

将来後悔しない3階建てに共通する「3つの考え方」

①「将来1階で生活できるか」を“可能性”として残す

よく誤解されがちですが、
必ず1階で生活できる間取りにしなければならない
わけではありません。

大阪の狭小地では、
それが現実的でないケースも多いものです。

大切なのは、

• 1階を将来、居室に転用できるか

• 水回りを増設・移設できる余地があるか

という
「余白」を残しておくことです。

実例｜大阪市・敷地23坪・木造3階建て

• 現在：
  1階＝玄関＋+土間収納+トイレ+洗面+収納＋書斎

• 将来：
  書斎と土間収納スペースが隣り合って配置しておいて、寝室へ
  近くにトイレ＋洗面を増設可能な配管計画

この「最初から作らないけど、後で作れる」設計が、
老後の選択肢を広げます。

② 階段は「今」より「将来」を基準に考える

階段について、私は必ずこうお話しします。

「今、楽かどうかではなく
３０年後も40年後も“使える”かどうかで考えてください」

具体的にやるべきこと

• 直線階段 or 折り返し階段を選ぶ

• 上下階ともに乗り降りできる踊り場スペースを確保

• 将来、クマリフト等の簡易昇降機が設置できる寸法を確保

これらは、
建築時にやっておけばコストは最小限です。
後からでは難しいポイントでもあります。

③ 「老後＝ずっと住む」以外の選択肢も持つ

ここも、とても大切な視点です。

老後の住まいは、
必ずしも今の家に住み続けることだけが正解ではありません。

大阪の3階建ては「資産として成立する」ケースが多い

大阪市内・八尾市周辺は、
全国的に見ても 住宅需要が落ちにくいエリアです。

エビデンスで見る大阪の住宅需要

• 大阪市の人口：
  約275万人（2024年推計）

• 単身・共働き世帯の増加率：
  全国平均を上回る

• 駅徒歩圏・市街地エリアの土地供給：
  今後も増えにくい

出典：

• 総務省「住民基本台帳人口移動報告」

• 国土交通省「土地白書」

つまり、
立地が良い3階建て住宅は、
将来“売る・貸すという選択肢も現実的なものとなるのです。

「老後に売れる3階建て」に共通する条件

私がこれまで見てきた中で、
将来も評価されやすい3階建てには共通点があります。

売却・賃貸で評価されやすいポイント

• 駅徒歩10分圏内

• 延床30坪前後（使いやすいサイズ）

• LDKが2階以上で採光が取れている

• 過度な間取りのクセがない（もしくは間取が可変動できる）

• メンテナンス履歴が明確

特に重要なのが、
「誰でも使える間取り」になっているか。（リフォームしたいとおもったらできるか）」どうか。

メンテナンス視点で考える「将来の負担」

3階建てでよくあるのが、
想定外のメンテナンス費用です。

実際によくある失敗例

• 3階に室外機を置いた結果
  → エアコン交換時に毎回足場が必要

• 3階に給排水設備を集中
  → 不具合時に大掛かりな工事

対策としてできること

• 室外機はできるだけ地面・バルコニーに配置

• 給排水ルートをシンプルに

• 点検口・メンテ動線を確保

これらは、
建てる前にしか対策できないことです。

最後に｜3階建ては「妥協」ではなく「人生戦略」になる

大阪で、
便利な場所に住みたい。
職場・学校・実家から離れたくない。

そう考えた結果、
3階建てを選ぶ方はとても多い。

私は、
それを「妥協」だとは思いません。

限られた土地条件の中で、この街で過ごしたい。
この土地を、暮らし・将来・資産価値を最大化する
“戦略的な選択”と考えています。

ただし、そのために大事なことは
「知らずに建てないこと」です。

3階建てには、
知っていれば防げる後悔が、確実にあります。

まとめ｜3階建てを前向きに受け入れるための判断軸

• 老後は「住み続ける」以外の選択肢も持つ

• 階段・設備は将来対応できる余白を残す

• 立地と汎用性、可変性を意識すれば資産になる

• 建てる前の配慮が、将来コストを抑える

もし今、

• 3階建てに抵抗がある

• でも2階建ては現実的じゃない

• それでも後悔はしたくない

そう感じているなら、
一度、条件整理から一緒に考えてみませんか。

3階建てが良いか悪いかではありません。
あなたの暮らし方に合っているかどうか。

それが重要です。

そのポイントを整理するだけでも、
家づくりの不安は大きく減ります。

シーキューブ建築設計では、
大阪の狭小地・3階建ての経験値が多数あります。
判断の整理の相談からお受けしています。

無理に建てる話はしません。
「どう考えたらいいか」から、一緒に整理しましょう。

敷居が高いわけではありません。

お気軽にご相談ください。

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安本昌巨　ブログ用プロフィール

株式会社シーキューブ代表取締役。二級建築士。
住宅業界歴28年以上。

大手ハウスメーカーの下請け工事店として現場経験を積み、
新築・リノベーション・不動産まで幅広く携わり、
これまで累計700棟以上のご家族様の住まいづくりに関わってきました。

大阪を中心に、狭小地や都市部住宅など条件の難しい住まいにも数多く向き合う中、
「どんな家を建てるか以上に、誰に相談するかが、暮らしの満足度を左右する」
ということを実感しています。

著書『家づくり 絆づくり 幸せづくり』（刊・エルハウス）では、住まいを通じた家族の関係性について発信。
また、79.2MHz FMやお『OH家エーあなたのおうちの相談室』では、メインコメンテーターとして、
専門的な住宅の話をできるだけ分かりやすく伝えることを大切にしています。

小学生のころまで、冬になると一度外へ出なければ入れなかった祖父の家の寒いお風呂。
そして大学生のとき、神戸で阪神・淡路大震災を経験し、被災した友人たちの家を何軒も見て回ったこと。

これらの体験から、
「家は性能以上に、日常と命を守る場所だ」
と確信するようになりました。

家を単なる「性能商品」としてではなく、
「住み心地そのものを性能として考える」
そんな住まいの相談相手として、気軽に声をかけていただけたら嬉しいです

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