建て替えかリノベーションか

大阪で後悔しないための判断基準を

専門家が整理します

正直に申し上げると、家づくりのご相談で一番多い質問はこれです。

今住んでいるところが住みなれていて、

建て替えとリノベーション、ではどちらがいいのか。

あるご夫婦はこうおっしゃいました。
「壊すのはもったいない気もする。でも冬は寒いし、光熱費も高い。

このままでいいのか分からないんです。」

その表情には、期待と不安が混ざっていました。

実はこの迷いこそが、最初に整理すべき大切な材料です。

建て替えもリノベーションも、

どちらもほとんど一から住まいをつくり直すことが可能です。

しかし、構造の扱い方、法規制、将来コスト、暮らし方の設計思想がまったく異なります。

大阪で新築とリノベーションの両方に長年向き合ってきた立場から、

感情ではなく判断基準として整理していきます。

まず結論

大阪での判断は構造状態と敷地条件で8割決まる

・建て替えとリノベーションの本質的な違いは躯体を残すかどうか
・費用差は性能向上の度合いで縮まる
・大阪では接道義務や準防火地域など法規確認が必須
・判断は構造劣化と今後の居住年数で整理する

建て替えかリノベーションかは、単純な価格比較では決まりません。
構造の健全性と敷地の法的条件を確認したうえで、

将来何年住むかを重ね合わせることが重要です。

建て替えとリノベーションの違い 構造の扱いが分岐点

建て替えは基礎から解体し、

地盤調査を行い、ゼロから設計し直します。
間取りの自由度は高く、

耐震等級や断熱性能を最新基準で計画できます。

一方、リノベーションは柱や梁を活かします。
骨組みが健全であれば、

スケルトン状態にして性能向上も可能です。

ただしここが建築士での専門家視点です。

柱の位置や耐力壁は動かせないことがあります。
特に大阪の間口が狭い住宅では、耐震壁の位置が制約となり、

思ったほど間取り変更ができないケースもあります。

同じ「一からつくり直す」に見えても、スタート地点が違うのです。

費用差は本当にあるのか 国のデータと実務感覚

国土交通省 令和2年度住宅市場動向調査報告書では、

注文住宅の平均取得資金は約3055万円と報告されています。

一方で、戸建てのフルリノベーションは内容によって

1500万円台から3000万円超まで幅があります。

ここで見落とされがちな点があります。

断熱改修、耐震補強、配管更新まで行う場合、

坪単価は70万から100万円前後になることもあります。

性能を上げれば費用差は縮まるのです。

さらに大阪特有の事情として、

・解体費の高騰
・狭小地での重機搬入制限による施工費増
・仮住まい期間の家賃負担

が総額に影響します。

「リノベの方が安い」と単純化できない理由はここにあります。

比較整理

建て替えとリノベーション

構造自由度は、
建て替えは全面自由設計が可能
リノベは既存躯体の制約を受ける

耐震性能は、
建て替えは新基準で設計可能
リノベは補強前提で上限が決まる

法規制は、
建て替えは接道義務や斜線制限の影響を受ける
リノベは既存不適格を活かせる場合がある

将来コストは、
建て替えは光熱費削減効果が見込みやすい
リノベは改修内容次第で差が出る

このように、同じ条件でも見方が変われば選択も変わります。

建て替えのメリットと見落としがちな注意点

建て替えの最大の強みは、基礎と地盤から再設計できることです。
不同沈下や基礎クラックがある場合、

構造から見直せる安心感は大きい。

ただし大阪では接道義務を満たさない土地や、

準防火地域の制約により、同規模再建築ができないケースがあります。

建て替え前に必ず確認すべき点

・前面道路幅員が4m以上あるか
・接道長さが2m以上あるか
・再建築不可物件ではないか
・容積率制限で延床面積が減らないか

これは全国共通の説明ではあまり触れられない、大阪で頻発する論点です。

リノベーションの強みと専門家の視点

リノベーションの魅力は、既存の味わいを残せることです。
思い入れのある梁や建具を活かしながら、

新しい暮らしに更新できます。

また、マンションでは建て替えが現実的でないため、

リノベが唯一の選択肢となります。

ただし専門家が必ず確認するのは

・耐震診断評点
・床下配管の劣化
・断熱欠損と結露リスク

国土交通省の木造住宅耐震診断基準では、

評点1.0未満は倒壊リスクがあるとされています。

評点0.4から0.6程度の場合、

補強費が想定以上に膨らむ可能性があります。

図面だけでは分からない部分こそ、現地調査が必要です。

実例 大阪市内築50年住宅の判断

築50年の木造住宅。
基礎ひび割れ幅0.5mm超、耐震評点0.4。

当初はリノベーション希望でした。
しかし今後30年以上住む予定で、

間取りも全面変更を希望。

結果として、構造から再設計できる建て替えを

選択しました。

長期コストと安心性を重視した判断です。

感情ではなく、数字と将来年数で整理したことが

決め手でした。

判断基準を明文化します

建て替えを本格検討する目安

1 構造劣化が大きい
2 間取りを大幅に変えたい
3 20年以上住み続ける予定

リノベが適する可能性

1 構造体が健全
2 残したい要素がある
3 法規制で建て替えが不利

2つ以上当てはまる項目を軸に整理すると、

感情だけに振り回されません。

大手との違い 私たちの立ち位置

大手ハウスメーカーは商品力が強みです。
価格訴求型工務店はコスト明瞭性が魅力です。

私たちの立場は、新築もリノベーションも扱う中立視点です。
どちらを売るかではなく、どちらが合うかを整理する。

同じ条件でも、見方が変われば選択が変わる。
そこを丁寧に説明することが役割だと考えています。

要約～まとめ～

・建て替えとリノベの違いは躯体を残すかどうか
・性能向上を前提にすると費用差は縮まる
・大阪では接道義務や法規制確認が必須
・判断基準は構造状態と将来居住年数
・現地調査なしの判断は危険

最後に

建て替えかリノベーションか。

それは価格の選択ではなく、暮らしの設計思想の選択です。

まずは現状を正確に把握すること。
そこから一緒に整理していきましょう。

毎週火曜日11時20分からFMやお79.2MHz OH家エーあなたのお家の相談室でも、

このテーマをお話しています。

迷っている時間も、家づくりの大切な準備期間です。
焦らず、納得できる選択をしていきましょう。

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安本昌巨　プロフィール

株式会社シーキューブ代表取締役。二級建築士。
住宅業界歴28年以上。

大手ハウスメーカーの下請け工事店として現場経験を積み、新築・リノベーション・不動産まで
幅広く携わり、これまで累計700棟以上のご家族様の住まいづくりに関わってきました。

大阪を中心に、狭小地や都市部住宅など条件の難しい住まいにも数多く向き合う中、
「どんな家を建てるか以上に、誰に相談するかが、暮らしの満足度を左右する」
ということを実感しています。

著書『家づくり 絆づくり 幸せづくり』（刊・エルハウス）では、
住まいを通じた家族の関係性について発信。
また、79.2MHz FMやお『OH家エーあなたのおうちの相談室』では、メインコメンテーターとして、
専門的な住宅の話をできるだけ分かりやすく伝えることを大切にしています。

小学生のころまで、冬になると一度外へ出なければ入れなかった祖父の家の寒いお風呂。
そして大学生のとき、神戸で阪神・淡路大震災を経験し、被災した友人たちの家を何軒も見て回ったこと。

これらの体験から、
「家は性能以上に、日常と命を守る場所だ」
と確信するようになりました。

家を単なる「性能商品」としてではなく、
「住み心地そのものを性能として考える」
そんな住まいの相談相手として、気軽に声をかけていただけたら嬉しいです

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