築50年の家　建て替えかリノベーションか。どう判断するか。

築50年の家　建て替えかリノベーションか。どう判断するか

ご相談を受けていると、

よくある質問があります。

「築年数が古いお家ではありますが、まだしっかりしていて壊すのは忍びない。

でも、このままで大丈夫なのかも分からない。」

築50年。
思い出もある。傷みもある。
そして“見えない不安”もある。

ここで大切なのは、感情を否定することはなく、

感情と事実と両方を並べることです。

この記事では、大阪で新築とリノベーションの両方を実務で見てきた立場から、

消費者目線だけでは気づきにくい判断基準を整理します。

まず結論から整理します

要約

・築50年住宅の判断は「構造状態」「法規制」「今後の居住年数」で決まる
・リノベは安いとは限らない。性能を上げるほど費用差は縮まる
・大阪では接道義務や準防火地域の確認が必須
・現地調査なしの判断は危険

こちら、もうちょっと詳しく話していくようにしますね。

建て替えがいいのか、リノベーションがいいのか、

価格だけでは決まりません。

構造と法的条件が8割を左右します。

現実的な費用ライン

建て替えは少なくとも2000万円以上が目安になるでしょう。

国土交通省の住宅市場動向調査でも、

注文住宅の平均取得資金は約3000万円前後とされています。

一方、築５０年住宅のフルリノベーションは

１５００万から３０００万円台になるケースがあります。

ここで専門家として強調したいのは次の点です。

耐震補強な内容によりますが、 100万～400万円程度
配管全面更新 数十万～数百万円単位
断熱改修 200万前後になることもあります

これらを積み上げると、建て替えとの差は小さくなることもあります。

「リノベの方が安い」という一般論は、部分改修を前提にしたお話で、

構造体に以前にずれが生じていたや雨漏れがしていたなどのケースがあると、

また話はどんどん膨らんでいきます。。

築50年住宅で最初に見るべきもの

1 構造の健全性

1981年6月以前の旧耐震基準住宅は、

現行基準と比較すると耐震性能が不足している可能性があります。

築年数も大事ですが、

それ以上に本当に見るべきところがあります。

基礎の不同沈下
ひび割れ幅
耐震診断評点
床下の腐朽

これらは図面では分かりません。
現地調査と耐震診断が前提です。

耐震診断評点1.0未満は倒壊リスクありとされます。
評点0.4から0.6の場合、補強費が大きく膨らむ可能性があります。

ここは消費者が自力で判断できない領域です。

2 大阪特有の法規制

前面道路幅員4m未満
接道2m未満
準防火地域
容積率制限

これらは建て替え可否や規模に直結します。

壊したら同じ大きさで建てられないケースがあります。

リノベなら既存不適格を活かせる場合もあります。

この差は、一般的な住宅情報サイトではほとんど触れられていません。

なぜなら複雑なため、建築士が一緒に見ていかないとよくわからず、

一般論として書くこと自体も難しいものです。

3 間取り変更の現実

二世帯化や全面的な動線変更を希望する場合、

柱や耐力壁が障害になります。

特に大阪の間口の狭い住宅では、耐震壁を抜けないケースが多い。

スケルトンにすれば何でもできる、というのは半分正解で半分誤解です。

4 今後の居住年数

これから何年住むのか。
20年か、30年か、次世代までか。

将来年数が長いほど、

構造から再設計できる建て替えの合理性は高まります。

短期利用であれば、部分改修の選択も現実的です。

実例で見る判断事例

大阪市内 築50年木造
基礎ひび割れ幅0.5mm超
耐震診断評点0.4

当初はリノベ希望でした。
しかし今後30年以上居住予定、間取り全面変更希望。

補強費と将来安心性を比較し、建て替えの選択のご提案。

別の事例では、

構造は健全であり、断熱材の入れ替えや水まわり中心の改修、

リノベーションで十分に快適な家になったケースもあります。

つまり、正解は一つではありません。

判断基準の明文化

建て替えが合理的になりやすい条件

・耐震評点が低い
・構造劣化が大きい
・大規模な間取り変更を希望
・20年以上住み続ける予定

リノベが合理的になりやすい条件

・構造が健全
・残したい要素が明確
・法規制で建て替えが不利
・居住年数が限定的

2つ以上該当するかで整理すると、迷いが減ります。

最後に

築50年の家は、古い資産ではなく、状態を見極めるべき構造体です。

壊すか残すかではなく、

安全性
法規制
将来年数

この3点を事実ベースで整理することです。

それが後悔を減らす最短ルート。

大阪で長年建築士として、建て替えも、リノベーションも

両方を扱ってきた立場だからこそ、偏らずにお話できます。

毎週火曜日11時20分からFMやお79.2MHz OH家エーあなたのお家の相談室でも、

このテーマを丁寧にお伝えしています。

迷っている時間は、無駄ではありません。
判断材料を整える時間です。

焦らず、一緒に整理していきましょう。

敷居が高いわけではありません。

どちらがいいのかわからない、そんな感じでお気軽にご相談ください。

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安本昌巨　プロフィール

株式会社シーキューブ代表取締役。二級建築士。
住宅業界歴28年以上。

大手ハウスメーカーの下請け工事店として現場経験を積み、新築・リノベーション・不動産まで
幅広く携わり、これまで累計700棟以上のご家族様の住まいづくりに関わってきました。

大阪を中心に、狭小地や都市部住宅など条件の難しい住まいにも数多く向き合う中、
「どんな家を建てるか以上に、誰に相談するかが、暮らしの満足度を左右する」
ということを実感しています。

著書『家づくり 絆づくり 幸せづくり』（刊・エルハウス）では、住まいを通じた家族の関係性について発信。
また、79.2MHz FMやお『OH家エーあなたのおうちの相談室』では、メインコメンテーターとして、
専門的な住宅の話をできるだけ分かりやすく伝えることを大切にしています。

小学生のころまで、冬になると一度外へ出なければ入れなかった祖父の家の寒いお風呂。
そして大学生のとき、神戸で阪神・淡路大震災を経験し、被災した友人たちの家を何軒も見て回ったこと。

これらの体験から、
「家は性能以上に、日常と命を守る場所だ」
と確信するようになりました。

家を単なる「性能商品」としてではなく、
「住み心地そのものを性能として考える」
そんな住まいの相談相手として、気軽に声をかけていただけたら嬉しいです

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