リノベーション前に必読 大阪でリノベ～後悔しない事前準備5ステップ～
リノベーション前に必読
大阪でリノベ。
後悔しない事前準備5ステップ
「この雰囲気、最高。うちもこうしたい」
SNSで理想が膨らむのは、すごく自然です。
ただ大阪でリノベ相談をしていると、同じ場面を何度か見てきています。
理想を固めた後に、現実が追いかけてきて、計画が崩れる…。
原因は大きく3つに収束します。
・物件を買ってから “できない” を知る
・工事費だけ見て いて“総額” が足りなくなる
・スケジュールを甘く見て “引越し地獄” になる
リノベーションは、工事の腕だけで決まりません。
最初の準備で、後悔の確率が大きく変わります。
この記事では、リノベ前に必ずやるべき準備を5ステップに整理し、
大阪で起きやすい落とし穴まで含めて、実務目線で解説します。
FMやお79.2MHz「OH家エーあなたのおうちの相談室」毎週火曜日11時20分 放送収録分のブログ版です
要点
・リノベ準備は「会社の型→総額→スケジュール→優先順位→担当者の見極め」の順で進める
・リノベの失敗原因は工事費より「諸費用・ローン・追加工事・管理規約」の見落としが多い
・大阪の中古マンションは管理規約と申請フローで工期が伸びやすい
・中古＋リノベは「物件を買う前」に設計と施工目線で可否判断しないと詰む
・パートナー選びは「できないこと・増えるところ・追加の判断ルール」を説明できるかで決まる
以下、これらについてより詳しくお話していきますね。
この順番を間違えると、迷いが増える
よくある逆の順番
・理想のテイストを固める
→ 物件購入
→ できないことが発覚
→ 予算再調整
→ 仕切り直し
これが一番時間も気力も削られます。
おすすめの正しい順はこれです。
1 会社の型を知る
2 総額を固める
3 入居日から逆算する
4 譲れない条件を言語化する
5 担当者の見極めで決める
ステップ1
リノベ会社を知る 絞る
リノベ会社は、同じ「リノベ」と言っても役割が違います。
ここでのよくある間違いは、デザインの好みだけで選ぶこと。
最初に見るべきは、会社の型です。
1 物件探しまで対応しているか
中古を買ってリノベするなら、まずここが分かれ道です。
物件購入と工事が別々だと、以下のようなことになりやすいです。
買った後に分かる代表例
・管理規約で床材が選べない（遮音等級指定など）
・水回り移動が制限される（排水勾配 立管の都合）
・梁や柱の位置で間取りが成立しない
・専有部と共用部の境界で工事範囲が想定より狭い
これ、物件内見の時点では、ほとんどの方が気づけません。
一般の方は建築士ではないのですから、もっともです。
また、宅建士のお方もこれらは建築のことなので、あまりよくわかっていません。
「やりたいこと」と「できる物件」の相性を、先に判断できる体制かが重要です。
2 営業、設計、施工が分断されていないか
営業だけ強くても、提案力が一般消費者レベル
設計だけ強くても、現場が追いつかない。
施工だけ強くても、暮らしの設計が浅い。
リノベはこのズレが結果に出やすいです。
確認するポイント
・営業が建築知識があるかもしくは、設計と連携しているか
・設計担当が現場の制約（配管、梁、下地）を説明できるか
・見積の内訳に「不確定要素」の説明がどのようにあるのか
ステップ2
資金計画をシミュレーションする
ここが一番の落とし穴です。
リノベは「工事費」より「総額」で決まります。
まず決めるのは 工事費ではなく総額上限
中古＋リノベの総額は、ざっくりこう分かれます。
・物件価格
・リノベ工事費
・諸費用（仲介、登記、ローン関連、保険など）
・引越し 仮住まい 家具家電
・予備費（追加工事枠）
特に予備費は、最初に確保しておかないと、途中で苦しくなります。
予備費はなぜ必要か
リノベは「開けてみないと分からない」ことがもあるかもです。
大阪の中古で追加が出やすい代表例
・配管更新範囲が拡大（劣化や勾配条件）
・下地が弱く、床や壁のやり直し
・断熱や結露対策の追加
・戸建なら白蟻 腐朽の補修
ここで大切なことは、見えない頃からでも、ある程度予測を立ててかかった工事費の目安などの試算検討
このような予備費情報があると、追加が出ても判断が崩れません。
事前準備がないと、それが出てきた瞬間の食事判断で、
理想か安全性かの苦しい二択になるようなことが出てくるかもです。
ローンは組み方で難易度が変わる
リノベーションも新築と同じく大きな金額になってくるので、
住宅ローンのご検討をする方が多いかと思います。
物件と工事をまとめるのか、別にするのか。
つなぎ融資が必要なのか。
リフォームローンの金利と住宅ローンの金利が大きく違うため、
これらを事前に調べて検討しておくこと。
この差で、ストレスが大きく変わり、また、総額の費用も大きく変わることがあります。
確認したい質問
・物件＋工事の一本化の体制
・自己資金のタイミングはいつか
・工事請負契約と物件購入での、支払いの順番はどうなるか
ステップ3
スケジュールをイメージする
リノベは工期だけ見ていたらいいのかというとそうでもありません。
大阪は特に、マンションのリノベの場合などは、申請と近隣配慮で想定が伸びやすいです。
期間の目安は 工事だけではない
目安の分解
・物件探し 1〜6ヶ月（条件で変動）
・設計打合せ 1〜3ヶ月
・申請 調整 2週間〜1ヶ月
※マンションは理事会承認が必要な場合、開催時期によって、前後しやすい
・工事 1〜3ヶ月（リノベ工事規模で変動）
・引越し 家具納品 1〜2週間
入居希望日がある人は 逆算が必須
おすすめは「入居希望日から逆算して、物件探しの締切を決める」こと。
締切がないと、物件探しが無限に伸びて、疲弊しやすいです。
ステップ4
譲れないポイントを明確にする
ここも一般論になりやすいので、実務の型に落とします。
リノベの要望は「見た目」から入ると散らかります。
おすすめは「暮らしの困りごと」から言語化すること。
例 ）見た目ではなく困りごとで書く
・冬、足元が冷たくて朝がつらい
・洗濯が遠くて夜がしんどい
・収納が浅く、片付けた気がしない
・リビングで仕事すると、気持ちが切り替わらない
・来客時に生活感が見えて恥ずかしい
困りごとが言葉になると、優先順位がつきます。
優先順位がつくと、予算配分が決まります。
予算配分が決まると、物件条件が絞れます。
事前準備ノートは1枚でいい
おすすめの記入欄はこの4つだけです。
1 絶対に叶えたいこと（3つまで）
2 妥協できること（3つまで）
3 予算の上限と予備費枠
4 入居希望日と逆算スケジュール
これだけで、打合せが驚くほどスムーズになります。
ステップ5
信頼できるパートナーを見極める
最後は会社選び。
でも、比較するのは事例や価格だけでは足りません。
リノベは「良い話」より「注意点の説明」の質で差が出ます。
見極め質問 7つ
1 この物件でできないことは何ですか
2 管理規約で引っかかる可能性はどこですか（マンションの場合）
3 追加が出やすい箇所はどこですか
4 追加が出た時の判断ルールはどうしますか
5 見積の中で不確定な項目はどれですか
6 工事中の近隣対応はどこまでやりますか
7 引渡し後の点検と保証範囲はどこまでですか
ここで「全部できます」「大丈夫です」な
安請負的な解答が多いほど、逆に注意が必要です。
現場経験がある会社ほど、できない可能性も含めて、より詳しく説明するはずです。
事例 ）大阪で準備が整った瞬間に迷いが消えた話
中古マンション購入＋リノベを検討していたご夫婦。
最初は理想の写真が先行し、
内見を重ねても決まりませんでした。
原因は、選ぶ軸が毎回変わっていたこと。
そこで「困りごと起点」で軸を作り直しました。
朝の冷えと結露
洗濯動線
収納不足
この3つを優先順位にし、
物件条件と予算配分を組み直すと、迷いが一気に減りました。
結果として素材の一部は見送りましたが、
体感と家事ストレスが改善し、満足度は高くなりました。
準備が整うと、選択が速くなります。
速くなると、後悔が減ります。
よくある質問
Q1 リノベ前に最初にやるべきことは何ですか
A 総額上限と予備費枠、諸経費を先に概算でいいので決めることをおすすめします。
工事費だけで考えると、諸費用や追加工事からも費用があると、当初の想定が崩れやすいです。
Q2 中古マンション＋リノベで一番多い失敗は何ですか
A 物件購入後に「管理規約や構造制約で希望が通らない」ことです。
内見時に設計施工目線で可否判断できる体制があるとリスクが下がります。
また物件購入前に管理規約を先に読んでおくことです。
Q3 どれくらいの期間を見ておけばいいですか
A 物件探しから入居まで、余裕を見て6ヶ月〜1年程度を目安にする方が多いです。
入居希望日がある場合は逆算が大事です。
最後に
リノベーションは、決めることが多い分だけ、
うまく進んだ時の喜びも大きい家づくりです。
頑張りどころは工事の最中ではなく、その前。
事前準備5ステップを「順番どおり」に進めるだけで、
不安が整理され、判断が軽くなります。
もし今、何から手をつけるか迷っているなら、
ステップ2の総額と予備費枠の整理から始めてみてください。
数字が見えると、次の行動が自然に決まっていきます。
※FMやお79.2MHz「OH家エーあなたのおうちの相談室」毎週火曜日11時20分 放送収録分のブログ版です。
要約～まとめ～
・リノベ準備は「会社の型→総額→逆算スケジュール→優先順位→担当者見極め」で進める
・失敗原因は工事費ではなく「諸費用 追加工事 管理規約 ローン手続き」の見落とし
・中古＋リノベは物件購入前に設計施工目線で可否判断しないと詰む
・大阪はマンション申請と近隣配慮で期間が伸びやすいので逆算が重要
・パートナー選びは「できないこと 増えるところ 追加の判断ルール」を説明できるかで決まる
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安本昌巨 プロフィール
株式会社シーキューブ代表取締役。二級建築士。
住宅業界歴28年以上。
大手ハウスメーカーの下請け工事店として現場経験を積み、新築・リノベーション・不動産まで
幅広く携わり、これまで累計700棟以上のご家族様の住まいづくりに関わってきました。
大阪を中心に、狭小地や都市部住宅など条件の難しい住まいにも数多く向き合う中、
「どんな家を建てるか以上に、誰に相談するかが、暮らしの満足度を左右する」
ということを実感しています。
著書『家づくり 絆づくり 幸せづくり』（刊・エルハウス）では、住まいを通じた家族の関係性について発信。
また、79.2MHz FMやお『OH家エーあなたのおうちの相談室』では、メインコメンテーターとして、
専門的な住宅の話をできるだけ分かりやすく伝えることを大切にしています。
小学生のころまで、冬になると一度外へ出なければ入れなかった祖父の家の寒いお風呂。
そして大学生のとき、神戸で阪神・淡路大震災を経験し、被災した友人たちの家を何軒も見て回ったこと。
これらの体験から、
「家は性能以上に、日常と命を守る場所だ」
と確信するようになりました。
家を単なる「性能商品」としてではなく、
「住み心地そのものを性能として考える」
そんな住まいの相談相手として、気軽に声をかけていただけたら嬉しいです
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