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マンションリノベーションのすべて

マンションリノベーションを建築士の目線から徹底解説!

 

毎年たくさんの新築の分譲マンションが販売される中、東京では、もう新たな分譲マンションの販売個数より、

中古マンションの販売個数の数の方が多くなっています。

この流れは大阪へも反映してくるかと思います。

 

何が中古物件の良いところかといいますと、いろいろな考え方ありますが、

私は何よりも格安でマンションを手に入れることができることだと思います。

 

今回は、「リノベーション」とはということから、メリットデメリット、

予算感などを紹介していきます。

 

 

目次


1 リフォームとリノベーションの違い
2 マンションリノベーションのメリット

3 マンションリノベーションでできること できないこと

4 マンションリノベーションの費用

5 マンションリノベーション業者の探し方

6 マンションリノベーションの進めかた

 

 

 

 

1 リフォームとリノベーションの違い

 

マンションの改装をしよう!と思ったとき、 リノベーションという言葉をよく見かけるようになりましたね。

それでは、「リフォーム」と「リノベーション」の違いはご存知でしょうか。

 リフォームとリノベーションの明確な定義はありません。

間仕切りが変わる、暖かさ寒さ対策ができる、など機能面がレベルアップするものを呼んだりします。

家族が増えたので3 LDK 4 LDKにする、トイレの位置やお風呂の位置を変えるなどがリノベーションと呼ばれるイメージです。 

リフォームはもともとあった場所に新しいものを取り付けるイメージに近いと思います。

生活がしやすいようにと言うよりは、きれいにしていくと言うことを指します

安くて今風のおしゃれで住みやすい家にすることができるので、リノベーションの需要はとても高まっています。

Houzz Inc.(米国)では、世界のユーザー約23万人に対してリフォーム事情に関する調査を行っています。

日本人ユーザーにも約2500人にリフォームを実施したかについて調査したところ、

実施したのは15%だそうです。

この割合、実は、調査対象国の14カ国中最下位だったそうです。

 

最も高いのはアメリカとカナダで61%。

これは、日本の文化がまだまだ、

諸外国に比べて、家に関しては、

新しいもの好きで、スクラップ&ビルドを繰り返しているからだとは思います。

 (引用元: http://www.reform-online.jp/news/learning/9647.php)

ただ、日本でも長期優良住宅の普及や、100年住宅など、永くに住まう考え方、関心が高まってきているので、

リフォームもリノベーションは、これからとても伸びていくといわれています。

 

 

 

 

2 マンションリノベーションのメリット・デメリット

 

現在もマンションでお住まいのお方のリフォームリノベーションをお考えの方は、

構造、耐震工事等が必要なく、一戸建てのように外壁や屋根などの工事もないので

こちらは共益費等積み立てたお金で管理組合がやってくださるようになっています。

 

構造がしっかりできているものであれば、

全てを一新いわゆるリノベーションをしたとしても、

標準的な設備を入れられるのであれば目安5,000,000〜7,000,000位で

住まいのが全て新しくなると言うのもマンションリノベーションの大きなメリットですね。

また、新築を購入するのと比べて、リノベーションのメリットは

①必要な箇所のみの工事をすることができるので予算が抑えやすい。

②市内など、物件がでにくいところも、中古物件を購入してリノベーションだと選択の幅が広がりやすい。

 ③間取りや設備などを自由に設計することができるので、より暮らしにあったお家を実現することができる

大きくは上記の3点です。

 

注意する点、デメリットとしては、以下の3つがあげられます。

 ①古いマンションでは、耐震基準が満たされていないことがあること。

耐震基準は耐震等級1をクリアされているほうがご安心だと思います。

②リノベーションでは、 住宅ローンではなくリフォームローンになる場合があること。

住宅ローンに比べると金利が高く、返済金額があがってしまうので

お引越し費用なども含めた、トータル予算で検討することが重要です。

③住むまでに数か月かかり、全面を解体して、つくっていくため、仮住まいが必要

住宅の寿命や耐震基準を考えて、よりよいリノベーションができるとよいですね。

 

 

 

 

3 マンションリノベーションできることできないこと

 

マンションを買われて、リノベ―ションは、

工事内容によって、できることと、できないことがあります。

マンションで区分所有者(住戸人)が共同生活を送るためのルールをまとめた法律があり、そちらに定められています。。

マンションによっては、

この管理規約の中で管理組合への届け出や

隣のお方への工事前の挨拶の義務付けや、

2週間前には、エレベーター内で告知しるようになどのきまり、

リフォームに関するいろいろな取り決めを設けていることがおおいです。

リフォームの際には必ず事前に確認しましょう。

 

大きくわけると、専有部分はリフォーム可。共有部分はリフォーム不可です。

 

 それでは、いくつか例を上げながら具体的に確認していきます。

 

 ◎リフォームできること

・内装工事

 壁紙の張替えや床のやり変えなどは自由にすることができます。

無垢のフロアや塗り壁など、きになる仕上がりがあれば、まずは何でもご相談ください!

間取りの変更も水廻りの位置などを除き、おおよそ自由に変更ができます。 

※ポイント!

 床材はL-45やL-40といったような吸音レベルが定められていることが多いので

 必ずチェックするようにしてください。

 

 

 ・玄関ドア室内側の塗装

 内側は専有部分なので施工をすることができます。

 お部屋の雰囲気に合わせて色をかえるのもいいですね。

 

・設備の入れ替え

古くなった浴室やお風呂などは交換することができます。

水廻りは、毎日何度も使うところなので

お気に入りの設備をみつけてくださいね。

検討の際にはショールームなどでイメージの確認をオススメしています。

 

・コンセントの設置、ガスの増設

基本的は可能ですが床や壁をふかしたりしないといけないことがあります。

リノベーションのときにお伺いできれば、配管は壁のなかに隠して施工ができるので

ここでコンセントを使いそう、、など ご生活のイメージをお教えください。

 

 

◎できない場合があること

・換気扇の移設

排気ダクトが施工できない場合があります。

 

・エアコンの増設

新規で躯体に穴を開けることはできません。

室内に配管を通したり、複数台設置できるエアコンの検討が必要です。

 

・配管の移動

排水管など、メインの管の位置が決まってるもので、そこから距離が離れてしまうと

流れが悪くなってしまって故障の原因になったりします。

施工の際には、勾配の確認などが必要です。

 

 

◎できないこと

・構造体の工事

構造柱や梁、各お部屋の海壁や床スラブなどの構造体は変更できません。

 

・玄関ドアの工事

玄関ドアは移動や交換、ぬりかえもできません。

(内側は可)

 

・窓の交換

ベランダ側、通路側、どちらも共有部分にあたり、

窓の入れ替えはできません。

ただし暑さ寒さ対策のために内側に

インプラスのような内窓を取り付けたりする

2重サッシにすることは可能です。

・ベランダ、バルコニー

基本的にリフォームすることはできません。

 

壁側に花をひっかけたりするための簡単に外せるようなトレリスや

敷くだけの床材などでガーデニングを楽しむ事ができます。

ただし避難通路となっていますので、

壁側のほうに大きなものを置いたりハッチを塞いだりする事はしてはいけません。

 

 

 

 

4 マンションリノベーションの費用

 

どのような工事をされるのか、によっても変わっってまいりますが

検討されることが多い水回りの部位別のお費用と、総額イメージをお伝えします。

 

◎浴室リフォーム

一般的な費用の目安は、60万〜120万円程度です。

最近では、ただ入浴できたらいい、というわけでなく

より掃除のしやすさ、快適さを求められる浴室が登場しています。

たとえば、TOTO サザナは、床が畳くらいの柔らかさの素材を使っており、

万が一転倒しても怪我をしにくいようになっています。

また、TOTOでもハイグレードのものは、飛行機のファーストクラスと同じ素材を使った打たせ湯がついており、

毎日のお風呂タイムを豊かなものにしてくれます。

 

 

 

◎キッチンリフォーム

一般的な費用の目安70万円〜160万円程度です。

 アシストポケットや掃除しやすいレンジフードなど主婦の味方の商品や、タッチレス水栓など衛生的な商品が人気です。

LIXILの商品は、足元までしっかりと収納ができる引き出し

350mlの缶を立てて収納することができます。

また、レンジフードには整流板がついていて、日々の掃除はさっと表面をふきとるだけというお手軽なものです。

排水口の嫌なゴミが貯まる排水口はクルリンパ排水口が。

水を流すと勝手に水流を作って流れてくれるのでぽいっと捨てるだけ!

 

 

 

◎トイレリフォーム

一般的な費用の目安15万円〜35万円程度です。

一体型のものやタンクレスのものなど、スタイリッシュなタイプが多くなってきました。

フチレスと継ぎ目のない設計で匂い残りのない清潔なトイレが人気です。

 気になる飛び跳ね汚れも泡のクッションで受け止めてくれるので壁床の汚れの心配もありません。

手洗い機付きのものや、自動洗浄付のもの、音楽が聴ける なんていうものもあります。

ぜひぴったりのトイレを見つけてくださいね。

 

 

 

 

◎洗面リフォーム

一般的な工事費の目安 7万円〜50万円程度です。

意外と金額差が大きくなりやすいイメージのものが洗面台。

メーカーのものも、もちろんたくさんありますが、

今回、おすすめさせていだくのは、大工さん手づくりの造作洗面台です。

シンクや水栓、鏡、照明にいたるまですべてオーダーメイドで造作できます!

化粧水がおきたいけど少し幅がたりない、、や

外から見たときにも違和感のないおしゃれなものにしたい、、、

 

そんなお悩みごと、すべて解決できます!

カウンターに人造大理石。

喫茶店で使われるような木目の素材のをおつかいでしたら、トップには塗料などのコーテイングが大切です。

ボウルは、お気に入りの陶器の器のようなものを置くような感じでも、

カウンターに穴をあけて、埋め込んでみたりなどでデザインが大きく変わります。

ポイントは深めのボウル方がおすすめです。

使いだしてからの水はねが飛び散りにくいものとしてできます。

鏡をつけたその後ろに収納。

また再度にポケットをもうけて、コンセントもつけてドライヤーピットの棚をつくってみたり。

幅や色を、使い勝手など、

世界にひとつだけの自分が一番つかいやすい洗面台で、

朝の一番をここで整えて出発することができるようなります。

 

 

 

 

おおよそ、マンションリノベーション全体をきれいにして、

間取り変更・水回りの入れ替えなどを行うと

500~700万円くらいのイメージです。

そこに、よりこだわった床材やハイグレードな水まわり設備などを選んでいくと

お費用は上がっていくことももちろんあります。

まずは、どんな暮らし方がしたいのか、

そんなイメージをつかんでいくために業者と話をされてみることです。

ご家族だけで、調べたり、お話してみることも大切ですが、思い切って業者へ相談してみることで、

いろいろな可能性をしって、そこから、自分たち家族の過ごしやすい暮らし方、

動線、収納イメージができあがって来るはずです。

 

そしてどんな設備が使い勝手がよいのかメーカーのショウルームで、実際の機器をみて、

その素材感、高さ、実際の色目からえらんで行く。

自分たちの大好きなものばかりに囲まれて過ごす、

毎日、きっと毎日の当たり前感のレベルがグーンと上がることになるはずです。

 

 

 

 

 

 

5 マンションリノベーション業者の探し方

 

リノベーションを施工してくれる会社選びで失敗しない方法をご案内いたします。

 

①概算価格だけで判断しない。

概算価格はあくまで目安です。

これらをもとに、ある程度の参考にすることはいいのですが、この「概算価格」だけで

安い・高いといって業者を選ぶことは危険です。

概算は安くても実際の見積では高かったとか、そういった場合もあるので、

しっかりと見極める必要があります。

 

②見積書はできるだけもってきてもらい、その場で説明してもらう。

出来上がった見積書は業者に持ってきてもらい、その上でどんな内容か?を

説明してもらう。その説明を聞いて、ご希望の内容の工事なのか?安心して

任せられる業者か?を見極めるのが大事かと思います。

 

③見積提出の期限を決める

見積を作成する場合、またプランもあわせて依頼する場合など、作成にかかる

時間はバラバラです。しかし最初にあった時点で見積がどれくらいかかるかは

業者には分かるはずですので、いつ提出してくれるの?と必ず尋ねてください。

これだけでOKです。この約束を守れない業者は時間にルーズです。

工事期間や、マンションなどの規約にある工事時間などのルールを守れない。

なんてことも考えられます。

 

④見積は希望内容でなければ修正や変更をしてもらう。

見積はご要望内容とズレたりすることもあります。またお客様のご要望

が変わることもあります。そういった場合は、遠慮なく再見積を依頼してくださ

い。

 

⑤施工事例の確認

その会社さんがどのような工事をされるのか、施工事例の確認や、実際に施工した物件に足をはこんでみましょう。

 

⑥相談のしやすさ

リノベーションは、非常に高い買い物であるにも関わらず、車のように、実際にものをみて購入することができません。

イメージしている暮らしを実現するために、しっかりとすり合わせができる会社さんを選ぶことが重要です。

お打ち合わせの振り返りはしっかりしてくれるのか、パース資料などイメージのしやすいツールは使ってくれるのか、プロの目線からアドバイスができ、納得行くまで打ち合わせができる会社さんを選ぶことで、もっとこうしておけばよかった、ということを減らすことができます。

 

⑦施工後の対応

リノベーションは工事をして終わりではありません。

むしろ、工事が終わったあとが本当のお付き合いです。お家も人間と同じようにメンテナンスが必要です。

リノベーションをしたあとにもしっかりと、対応をしてくれるアフターメンテナンス担当がいる会社さんを選ぶのがおすすめです。

 

 

 

6 リノベーションの進めかた

 

リノベーションの具体的は次のような流れになってきます。

〇業者選び

〇資金計画

〇業者選びが複数社ある場合は1社に決定か最終1~2社へ絞る

〇物件選び

〇物件決定

〇銀行など借入先の決定

〇リノベーション間取り内容の決定

〇リノベーション水廻り設備、床材、壁材などの決定

〇リノベーションコンセントや照明位置の決定

〇リノベーション工事日決定

〇工事日の告知案内マンション管理組合、近隣挨拶へ

〇着工

 

〇業者選び

 

 

◯資金計画 実は物件選びよりもっと大切なこと。

いくらぐらいの費用でマンションを購入し、リノベーションの工事をして全体の金額をいくらと考えるのか

 

注意しないといけないのは、先に物件を購入し、引き渡しを済ませてしまうと、こちらで住宅ローンの審査を受け住宅ローンは始まります。

このあとリノベーションを考えるとリフォームローンを組む必要なことになりますので、金利も上がったり、手間も増えたりしますので注意が必要です。

 

マンションを買うときに、同じくどのような間取り、設備を入れるのか、

目安を立てておくことで工事費用のめどが立ってきます。

住宅ローンの審査は物件購入とリノベーション代の合計でまずは借りること

 

マンションも購入された後工事費用については

いわゆるリフォームの部分的な工事であれば

1,000,000円や2,000,000円、3,000,000円台と言うこともあるでしょう。

 

ただ間取りを変え、部屋の大きさを変え、

設備を全部入れ替えてと言う場合などのリノベーションでは

5,000,000円台以上になっていくことだと思います。

 

〇業者選びが複数社ある場合は1社に決定か最終1~2社へ絞る

 

いくつか気になるリフォーム、リノベーション会社と話したり、施工事例など見てこられたお方も、

そろそろ絞っていかれたほうがいいかと思います。

 

なぜなら、同じ話をするだけでも大変なのですが、

なによりも、違った提案をたくさんきいているうちに

何が何かだんだんわからなくなってくることなのです。

 

あっちの業者にはこの話してたけど…

あの会社はこんな事言っていたけど…。などなど

情報や、考え方、がたくさんあって、リノベーションの提案の迷子になってしまうこともよくあるからなのです。

 

はじめに、性能やデザインや工事の行い方など、説明を聞いて、提案をきいてみて、

ここよさそうだなとおもったところ1~2社に絞ることは、

より腰を落ち着けてお話をしていく前には必要だと思います。

 

 

◯物件選び

物件を選ぶとき、人によってそれぞれ重要視されるポイントがあるかと思います。

職場や学校へ行く沿線沿いか。(エリアの選定)

 

駅から徒歩何分までを目安とするか

 

部屋の大きさや、部屋数はどれぐらいを目安とするか

 

そして、大切なのが販売価格がいくらなのか。

 

便利さ、大きさ、価格3大決定要素の中で他にも、

生活便利、病院が近い、学校が近い、スーパーが近い、環境がいいか、

お金 月々の共益費はいくらか、

なども決定要因の理由になってくることがあるでしょう。