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土地探し 建築条件なし?建築条件付き?の土地とは|八尾・大阪で土地探し、家づくりを考える

 

土地の探し方

大阪市内、東大阪、八尾と、土地探しを始めると、よく目につくようになってくるかと思います。

それが「建築条件付き」という土地。

「信頼できる建築会社の選び方」のお話をするにあたって、この土地探しの段階から知っておかれた方がより良く進められますので、以下ぜひ、お読みください。

①建築条件付きの土地の言葉の意味

②業者選びのポイント

③建築条件付きの土地にタイムリミット

④安心できる業者選び。地盤について

⑤失敗しない土地選びスケジュールの前に

⑥土地選びでの合格点の決め方

注文住宅、自由設計で家を建てるぞ!と意気込んで、楽しみにスタートしたというのに、意外や意外、チラシに大きく注文住宅可と、大きい文字で書いていたにも関わらず、

「家づくり」がそうならないケースということが、あるのです。

 

建築条件付きの土地の言葉の意味

①建築条件付きという言葉の意味まずは、言葉の意味の説明から始めます。

建築条件付きという言葉、

例えば、大阪市内でいい土地が見つかったとします。

この土地がほしいという人、それであれば、土地所有の会社が指定する

決められた建築会社、工務店で建てることが条件です。

そのような「条件付き」で、土地を売りますということなんですね。

 

そうなってくると、あなたがお願いする工務店さんが本当に信頼できるかどうか?イメージに近い家づくりができる会社なのか?これが一番のキーポイントと言えると思います。

土地をもっている会社さんからの関連会社や、紹介会社さんでしょうから、安心はできたとしてもですよね。

 

②業者選びのポイント

ここでは特別に、業者選びのポイントをおしえます。

土地を探すときは、実は、そのような意味でも、まずは建築会社へ行くのがオススメなのですが・・・

「建築会社選びが大事なのはわかるけど、土地探しまでお願いする必要はほんとうにあるの?」

と、思われているかもしれませんね。

 

これは、実際に土地を探しだすと気づかれると思いますが、

実は、世の中には、一生で一番高い買い物となる自分達の家づくりでありながら、自分の好みや、理想にあった住宅会社を選べないという、なにかと不自由するだろうな、とイメージできてしまう土地も存在するのです。

 

それがこの「建築条件付き」という実態ではあるのです。

購入した土地を、土地の販売会社の指定した住宅会社、工務店で建てることが条件。

なので、まず一つに、依頼したい良い工務店を見つけても、先に土地を買ってしまうと、実はそれが建築条件付きの土地で、頼みたい住宅会社、工務店にお願いすることができなかった、なんてことが考えられるわけです。

 

しかし、それだけですめば、まだ良いのです・・・・

指定された住宅会社、工務店がどんな家づくりをする会社かわからない

 

悪質な手抜き工事などこの時代にはないと思いますが、ないとも言い切れません。

あとで、そうならないための手順をお伝えさせていただきますが、もう少し、先に必要なお話をお伝えさせていただきますね。

 

また、ネットやチラシでみる、土地+家の基本セットプランがあります。これぐらいの予算であればと、注文住宅とも書いてあるしで、問い合わせされたとします。

さて、いざ、自分たちの住みやすいようにと、要望を伝えるとものすごく高くなる、

また、不動産会社専門ですと、に設計士さんがいないような会社もあります。

そのとき営業の方が、設計士にうまく伝えられるといいのですが、伝達がうまくいきにくい場合もあるかもしれません。

また、自分の会社に発注されると決まっているからと、お客さんの意見をしっかり聞いてもらえないなどもあるかもしれません。

たとえどんな不満があったとしても、そこの家を建てる業者と契約する以外に選ぶ道がないなんてというのは、注文住宅であっても自由設計が実現されにくいそのような場合もおきやすくなることでしょう。

つまり、値段であれ、要望であれ、強気の設定をしてくる業者があまりにも多いということです。

家づくりの会社の競争がないから親切、丁寧に、あなたの家族のためのピッタリの家の提案がしてもらえない、ということがあるかもしれません。

 

また、予算オーバーになっても、後戻りできず、あなたがコツコツ貯めてきた教育資金や、老後の蓄えを切り崩すことになったら・・・

 

③建築条件付きの土地にタイムリミット

建築条件付きの土地を購入した場合、

三ヶ月以内に工事請負契約を結ばなければいけない等の決まりが設けられている場合が、意外と多いです。

この三ヶ月というのは、この間に業者と施主がプランを相談するために設けられた期間なのです。

それだけあれば十分だ、そのように一般のお方はお考えされるかもしれません。

とことが…いざ始まってみると。

「すみません、ここのところバタバタしていて・・・プランの変更についてはまた 後日連絡させていただきますね」

なんて言いながら、三ヶ月間、結局まともな打合せのないまま、そしてその状態のまま契約をするはめにも。そうなってしまうのは嫌ですよね。

間取りだけでなく、窓の位置、風の通り道、冬至、夏至の太陽の差し込み方よる明るさの把握。

収納の量を確認して、コンセントの位置を確認して、などなどそこに住まう家族仕様の、住みやすい家にしていく作業はやるべききことがたくさんあります。

土地を購入し、家の打ち合わせについて、連絡がマメにあるかないかの場面に来るまでは、みんな親切な対応をするので、残念ながら見分ける方法はありません。

 

もちろんこの三カ月以内の工事請負工事契約というような条件は、なにか絶対的な根拠があるわけではないので、簡単ではないかもしれませんが、例外的に解除する事もできます。先にお話されながら土地の契約をされることができればいいですよね。

 

大切な一生もののお家です。あせって、あとで失敗した‥。

なんてことになってことは何にもなりません。良心的な業者さんでしたら、まず、大丈夫だとは思いますが、ここは、もし、そのような事にならないためにも、念をいれて、先に確認しておくことが大切です。

 

すべての業者がずさんな工事をしたりする悪質な業者であるわけではないのです。

ただ、建築条件付きの土地にはそのようなリスクがあるんだということだけは頭に入れて、上手に交渉しながらが大切だということを知って、動かれることはお勧めです。

 

④安心できる業者選び。地盤について

安心できる業者選びについて、ここからは、不動産会社、住宅会社、と話すとき、土地を買うときにもしっておいた方が良い、家の下を支える地盤のことについてふれていきたいと思います。

まずは大手の住宅会社に家づくりを依頼するメリットのひとつに、会社固有の保証制度があることが大きいと思います。

では、自社での保証がないような、あったとしても安心できないな、というような、設計事務所や地域の工務店、住宅会社はどうしているのでしょうか。

 

この場合、財団法人住宅保証機構や、日本住宅保証検査機構(JIO)などに代表される保証会社を利用します。

 

地盤調査をして、家の強度や地盤補強に対する審査と、それらすべてに対する、保証は大切です。地盤補強の有無についても、この調査結果に基づいて決定することになります。

 

手抜き工事が心配だ、というお方も2009年10月以降は、消費者が守られるためにこのような第三者機関が保証してくれる制度に入ることが義務づけられるようになり安心出来るようになりました。

 

万が一の手抜き工事などがあったとしても、新築後10年以内にそれがわかれば、無償で直してもらえるというのがこの瑕疵担保保証(かしたんぽほしょう)というものです。

またも一つは、地盤補強に対し慎重な工務店を探すというのも大切です。

今のところ、3階建では、先にお話させていだいた、地盤調査は必ず行うようにされているのですが、2階建ては、今だ目視での確認でもOKとなっています。「2階建てであっても必ず、地盤調査されますか、」と聞くのも、その住宅会社の取り組む姿勢が表れやすい 一つの裏ワザです。

 

そして、その地盤が弱い場合、補強には現在大きく分けて3つの方法があります。

 

ひとつは鋼管杭と呼ばれる長い金属の柱を地中に打ち込むもの

値段の高くつく方法ですが、一番安心感がもてるやりかたでもあります。

 

二つ目は表層改良という方法で、これは地表近くの薄い層の下にすぐ

丈夫な層がある場合、層が薄いので、弱い層だけを掘って固めます。

 

三つ目は柱状改良と呼ばれるもので、これは、その場に深い穴を掘ってセメントを流し込み、鋼管杭のかわりにこのセメントの柱で補強をするものです。

住宅保証機構、JIOなどの保証制度ができ、地盤補強に対する安心が高まってきたのは阪神大震災以降くらいの話です。

 

 

それ以前はどうしていたかと言えば、・・・。残念ながら、地面に工事をするという認識はうすかったのです。特に私たちの住むこの大阪市内、八尾、東大阪、柏原、藤井寺近辺には、こんな問題も潜んでいるのです。

 

もちろん、土地を買ったら全ての土地に補強工事が必要なわけではありません。だからこそ、いざという時頼りになる住宅会社、設計事務所、工務店選びが重要と、そういうわけなんですね。

おまけ

⑤失敗しない土地選びスケジュールの前に

1、ライフプランをしっかり見直して、予算を組む!

住宅会社でのアプリをつかってもらったり、保険会社でシミュレーションをしてみましょう。きっとネットで無料ダウンロードのものより、より詳細で、自身の未来のお金のシュミレーションが無料でも、手にはいるはずです。

仕事のスケジュールや、進学のタイミングで、いつごろまでに、家を持つ、引っ越すのかなどいい指針になる時期の目安を持てるようになるといいでしょう。

⑥土地選びでの合格点の決め方

多くのお方が土地探しのとき大事にされる指標が4点あります。

いろいろ迷うけど、自分での土地選びに、整理したい時に便利ですので、以下の6点について、

それぞれ5段階評価などしてみられると、順位がつけやすくなると思います。

1、エリア

駅、学校区など、その地域がいいの範囲か

⑤ ④ ③ ② ①

2、利便性

スーパー、病院、コンビニなど必要な生活利便性

⑤ ④ ③ ② ①

3、大きさ

住む家の大きさに応じて変わってきます。大阪市内のこのエリアでは建蔽率(けんぺいりつ:その土地に建てられる最大の大きさ割合)70%だとか、八尾のこのエリアは60%だとかがあります。詳しくはご相談ください

⑤ ④ ③ ② ①

4、価格

手に入れたい家の大きさからのおおよそ価格。ほしい土地の価格の総合計を考慮しながらになります

⑤ ④ ③ ② ①

5、環境

周りの雰囲気、街灯や、ごみ捨て取集位置など

⑤ ④ ③ ② ①

6、道路

接道の向き、車の出入りしやすさなど

⑤ ④ ③ ② ①

これら6項目の全部に5点満点のような100点の土地は確かにないものです。

100点の土地探しで、みつからないまま5年10年となるご家族様も何組も何組も私もみてきました。

自分は、土地に何を大事に求めているのだろうか。それがわかれば、土地選びもしやすくなると思います。優先順位を知って、大事なものに順位をつけるのもいいですね。

 

そして、専門家、設計士からのここは提案ですが、

土地が例えば60点だったとしても、設計で、日当たりをそれなりに確保できたり、

創風といって、風通しを窓位置で作れたり、

建物の形が、いい動線に組めたり、

収納が隙間利用で、意外としっかり確保できたり、家づくりの設計によって、土地と家のトータルで、住み心地を考えて、土地+家トータルで100点にもっていくができるはずです。

土地探し、大変そうに今思われているかもしれませんが、このような考え方で、土地探しが、土地選びのような、住まい的には理想通りだということも十分にできることもあるかと思います。

家づくりの専門家に、土地探しからぜひ、相談してみてください。

 

著者

 代表取締役

住宅アドバイザー 安本 昌巨


八尾市出身。地元信用金庫 職員、ハウスメーカー下請け工務店を経て。元受け会社として独立。

現在は設計事務所・株式会社シーキューブとして、今年で創業49周年目となる。

家づくりを通して、年間630組以上ものご家族様の笑顔づくりをしています。

著書「家づくり、幸せづくり、絆づくり」(エル書房)