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住み替えか?建て替え?どっちがいいの?|八尾・大阪で家づくりを考える

住み替えがいいの?建て替えがいいの?

以下、5つの視点からどちらがいいのか、住宅の専門家からの視点でお伝えいたします

  • 住み替え、建て替え、どちらがお得?
  • 住み替えのメリットデメリット 建て替えのメリットデメリット
  • 住み替え、建て替え 近隣とのあり方、考え方、トラブル
  • 家の解体工事、費用の目安について
  • 知っておいたら後悔しない 住み替え、建て替え、家以外でもさらにかかる費用とは

住み替え、建て替え、どちらがお得?

どっちもお金がかかるものです

ちなみに住み替え、建て替え、どっちがお金がかかると思いますか?

家は高い買い物となるわけですが、

さらにどっちがかかるのでしょうかと言う事です。

どちらだと思いますか?

建て替えだと思うお方も多いかと思います。

建て替えた場合、他にも、仮住まいと言う形で家を借りなければいけないとか、

引っ越しも2回しないといけないとか、

それぞれお金がかかるんだろうなと思うのは当然です。

だったら住み替えのほうがお得かなと思われるでしょうか。

確かに「仮住まい」と「引っ越しが2回必要となる」かかる費用があることは事実です。

ただ、実際、お金がかかる。

と言うことに関しては、実は、全く反対になってしまうんです。

そうです。住み替えの方が実は高くつくということなのです。

住み替えのほうがもっと高くお金がかかる行為があるのです。

それが土地、家を売る、買うという行為そのものです。

まず、一度、今住んでいる家、土地を売ることになります。

今住んでいるところを売ると言うことで、実は不動産売買の仲介手数料というものが不動産会社に払うようになります。

例えば売却価格が3000万円としましょう。

この場合、仲介手数料と言うのは物件価格の3% +6万円+6パーセントで計算しますので、物件価格の3%=90万円と6万円に、消費税ですから105万6千円が必要となります。

そして次に買う土地、家があるとします。

こちらがまた同じく3千万円したとするならば売るときにかかった仲介手数料同じように105万6千円がかかるということなのですね。

結構な費用感だと思います。

またさらに、仲介手数料とは別に費用がかかります。

所有権を持っていた売りに出した土地、家の名義を外してもらう、また新しく手に入れられる名義を入れてもらう費用。登記の費用です。

売る土地、建物。新しく買われる土地、建物とに、名義を書き込んでもらう費用が司法書士さんにも発生します。

いろいろなケースによるので、金額の表示が難しいのですが、10万~50万円以上や、もしくは境界の明示がある場合や、新たに測量しなおす場合などがあれば、もっともっとかかってくる場合もあるのです。

土地、家を売り、買い2つの行為が必要となる住み替えは、実はこの売買が大きな費用感の金額になるのです。

こうやって見ていただくとご理解いただけるかと思うのですが、

住み替えよりも、建て替えて、たとえ仮住まいの費用に6か月で50万~80万ぐらい支払い、引越し費用が2回あったとしても、売買手数料が2回かかる費用、そこまではかからないと言う事なんですね。

新しい環境を整えると言うのは費用がどちらにしてもかかるものです。

住み変えると言うことで新しい環境を整えるのか、

建て替えると言う形で新しい環境を整えるのか。

どちらも費用がかかることではありますが、

どちらかをお考えで、費用はできれば抑えたいと言うのであれば、実は建て替えの方が有るに働くことが多いものです。

そうすることでより新しく住む家の設備や、使う素材や、例えば太陽光発電を載せようと言う費用も捻出できたりてくるかもしれません。

実はこのような費用は落とし穴的なもの。

そうか、そんなところで費用がかかるのだと現実に直面したときに気づかれると言う方も多いのです。

住み替えか、建て替えか

お金で言うのならば建て替えのほうがお得です。

住み替えのメリットデメリット建て替えのメリット・デメリット

住み替えは、新しい土地、新しい環境、何もかも新たな気持ちでスタートするぞ!

新たに切り開いていくと言う気持ちが新しくなるような感じでしょうか。

建て替えは、その土地に進んできているので、新しい人間関係を作ると言うよりは、今までも積み上げてきたコミニケーションやつながりがあるので、今までの良い人間関係をそのまま残しながら、住み慣れた感や、どのような人なのか、よくわかった上でお付き合いすることができる。建て替えにはそのような安心感の部分がありますよね。

住み替えの不安なことデメリットは何でしょうか。

住み替えは1から人間関係を作っていかないといけないと言うことであったり、

その土地のことが全くわからないと言う状態ですから、いろんなことを学んでいかないといけない。というところでしょうか。

建て替えのデメリットはなんでしょう。

住み替えのメリットは建て替え以上に気分が一新された感は強いでしょう。

ご近所付き合い、買い物先、どこに病院があるの、おいしいパン屋さんは?のような探検的な面白さ、知らないことを知っていくことの面白さがあることでしょう。

住むエリアからの探そうというような方でしたら、全く知らない土地、南の暖かいところ引っ越そうとかそんな選択肢もできたでしょうか。

そんな立地的条件から見直せるというのが最大な大きなメリットなのでしょう。

建て替えの方のメリットは、

やはり今までの築き上げてきた人間関係、こんな人がいてるから、などわかりあえていると言うところですよね。

また住み慣れてきてるところですから、今までより悪くなると言う危険もないでしょう。住み替えは、良くなるのか、悪くなるのかは、まだわからない、どちらかになる可能性はありますが、建て替えの場合は知ってるところですから安心なのですよね。

住み替えの場合はどんな人が住んでるの?とか、

どんな人間関係ができていくのかは、住み慣れているところよりも不確定要素が大きいですよね。

そういう意味では、

今まで住んできて、人間関係があまりうまくいかないようなことが起きたりして、新たな環境を求めると言う場合は、住み替えの方がよりメリットが大きいのかもしれません。

住み替えところにもっとすごい人がいたと言う事は分かりませんが、リセットできるというのがメリットだということになるのでしょう。

建て替えであったとしても住み慣れていたとしても、探検的な面白さは、新しい場所へ行きたい時のように、いつもと違った駅で降りてみるとかと言うことで、

新しい探検や新しいスポットを探すこともできます。その人のいつもの習慣を、ちょっと変えてみるということで、好奇心が満たせることは十分にあります。

住み替えであっても、住み慣れてくると、なんか心が落ち着くなぁと言う場所が増えていったりとか、あそこのお子さんとなぜか挨拶するようになったとか、あそこのおばあちゃんと柴犬は、いつもこの道を散歩しているというようなことは住み替えして、馴染んでくることで街自体が、落ち着いた心の故郷になっていったりします。そう考えてみると、好奇心や、慣れてきた安心感というようなもは、どちらにもメリットになるような気がしますよね。

気持ちが一新していくと言うために家づくりと言うのもなかなか贅沢なアクションです。

私個人としては、古くなっていくことも味わいとして楽しんでいただき、使い勝手が悪くなってきたものなどはもちろん新しくしていく、

ただ住み替えか、建て替えかと言う選択肢だけでなく、

1部リフォームやリノベーションと言う形で気分を一新できる方法もあるなど、選択肢をもっと増やして見られてもいいのかなとも思います。

建て替えよりも、さらに費用が安く収まるのがリフォームでもあるのです。

人生が家だけのためにあるわけでもありません。

お金を別の生活費や教育やカルチャーや車などなど、に使って生活に豊かさをもたらすこともできるわけです。

住み替えか、建て替えか、もう一つのポイントは、住み良い場所かどうかが大切です。

ただ、実はそれはどちらにも同じ要素があるものだということで、

ここは住み替え、建て替え、ともに引き分けというかんじでしょうか。

住み替え、建て替え 近隣とのあり方、考え方、トラブル

住み替え建て替え

それ以外でも出る問題かもしれませんが、よくある近隣とのあり方、考え方、トラブル。

たくさんのお客様の家づくりに携わらせていただいての大変なのが、境界線の問題です。

例えば国と国が大きな喧嘩になる戦争になるというのも境界線。

これは国の領土だということですが、それぞれの主張が言い合いとなり、ひどい場合には戦争に発展しかねません。

家のお隣同士も同じようなことがあります。

「ここまでが私の土地だ」

「いいや、先代のおじいさんから聞いていた話では、ここまでが私の土地だ」

と言うような言い合いから、大きなトラブルの元が生まれることがあります。

これは住み替え、建て替えともに境界線がハッキリしていないときには起きがちになるトラブルなのです。

今まで長く住んできた人たちがよくわからないまま、曖昧なまま、持ちつ持たれつと言う考えできた。

今になって、はっきりしたいと思った。

さてどうしたものか、よくわからん…。

近隣で仲良くしていくために、家づくりでは、お隣のおうちとの境界線もあれば、

それとは別にお隣の家の窓の位置などもあります。

家を建てていくときには、どの位置にお隣さんの窓があるからと、

新しく家づくりをされる側のお方が、どこに窓をつけようか。

また、場合によっては、クーラーの室外機や、給湯器の位置、他にも換気扇の位置などがあります。

これらは家を建てる側になる人が、配慮していくような部分にはなることが多いです。

境界線と言うのは家のお隣さん同士を線引きしているものですが、塀が立っていたりしますよね。玄関先や、駐車場等AさんととBさんの境目に立っているあの塀です。

実はこの塀についてもも知っておいてほしいことがあります。

Aさんの塀は、どこに立てるのでしょうか

Bさん塀は、どこに立てるのでしょうか

それぞれ自分のところに家を建てて、境界線の内側にたてることで、2つの塀が立っているケースもあるでしょう。

それとは別のもう一つのパターンがあります。

1つが塀あれば足りますよね。先に立てておられる塀があると、後で家を建てるお方は塀を建てないと言うケースもあります。

そしてもう一つのパターン。

3つ目のパターンですが、まだ塀がなかった時。

両方を分けるので塀の厚みを両方にまたぐように作る塀もあります。

例えばブロック塀の厚みが10センチあったとすると、5センチずつお互いの境界線からはみ出て塀を作るわけです。

この場合、費用は両方で半分ずつ出されると言うケースが多いでしょう。

これら境界線が明示されているようであればこのような3つのパターンを取ることがよくあります。

これによっても建て替え、住み替えのお方、両方ともお庭の工事の費用がよりかかります、であったり、例えば塀を立てなくても済むと言うケースもあったりで、お庭にかかる費用の工事金額が変わってくるわけです。

その土地その土地、お隣や、裏のお方の庭のでき方でも、工事金額が変わっていくものです。塀の事まであまり考えた事はなかったかもしれませんよね。

さて大変なのは境界がわかりづらい、よくわからないと言うケースです。

ずっとそこに住んできた親や、おじいさんたちから引き継いでの土地での、

建て替えの場合などは

おじいさんが確かそう言ってたよな?のようなケースもあるでしょう。

住み替えの場合は、

お隣の人がこうだよと言われればそうなのかと言うようなケースもあるかもしれません。

東大阪、八尾などでも土地の1坪の値段が50万円とか60万円や

大阪市内になると1坪100万円とか1120万円なども土地の値段はするものです。

例えば10センチ思い違いであったとして、家の前から奥まで15メーターあったとしましょう。

そうすると1.5㎡。1坪(3.3㎡)50万円の土地だと総額22万円以上も変わってきたりするのです

大阪市内で1坪(3.3㎡)100万円のだったりすると、45万円以上相当にもなるのです。

これがさらに20センチなど違っていたりすると…。大変な金額になりますよね。

それがあるのでお隣さん同士が境界がはっきりしていない時は大きな揉め事になるケースがあると言うのです。後には、ご家族様に残していく財産でもあるので。

このような場合の大きな解決策は2つでしょう。

1つは専門家へ依頼することです。

土地家屋調査士さんや司法書士さんです。

専門家に依頼してどこか基準点のある道路や境界線のところから境界線を追い出してきてもらい、測量をし直すと言う方法です。

現在わかっているところを基準線に、ずっと測ってきてもらって、その所有の土地の寸法を出してもらう方法です。

これは測量行うという方法で、費用も結構かかることになります。

ただ、より正確に実測してもらいたいというときには、やはり土地家屋調査士さんや司法書士さんに依頼されると良いでしょう。

こちら専門家の方に境界線を明示してもらうと言うやり方のその費用。隣の方と両方で出すのか、自身で負担するのかという問題もまたついてきますよね。

もう一つは費用がかからないのです。

こちらは、お二人同士でお話をすると言う方法となります。

お隣同士で今まで聞いてきた境界、意見、主張をすり合わせていき、お互いがそれあれば納得。と思うところで境界の位置が確認できたらいいですよね。

どちらかが譲ってそれでいいよと言うのか、私たちで言う民民でお話をすると言う事です。

そうやって境界線を一旦、決定すると言う方法もあります。

これは但し、お隣同士の合意と言う形になります。

法的に主張がどうというよりは、お互いがとりあえず、そうしましょうとなったいうかたちです。

そうやって家づくりがようやく開始できると言うケースも多々あります。

これが境界線と言うものの大変さであるのです。

このような民民の場合、両方で図面書かされたものを印鑑をお互い押して持っておくのもあとあと、話がややこしくならないための方法の1つです。

近隣と仲良く過ごしていくにあたっては、お隣同志と家の後も含めた境界線は大事なのです。

窓の位置、給湯器の位置、エアコンの室外機の位置などを見ながらどこに配置しておくことである程度そのようなお話になりにくいのかと言うことです。

後の方がある程度配慮せざるを得ない部分が多かったりします。

大阪、家ではなかなか忙しくて難しいのかもしれません

うまくお話ししながら例えばこの位置にどうしても窓が欲しいと言う時などは、目隠しルーバーをつけますや、換気扇の廃棄をするためのダクト違う方向に向けるのでとかこの辺も両方に対しての合意というのが必要になってくる時があります。

家を末永くと同じく、近隣の方とも末永く仲良くできる話し合いをしっかりと。

家の解体工事、費用の目安について

住み替えであったとしても、建て替えの場合はもちろん、家の解体と言う問題にぶち当たる時があります。

住み替えであっても古いおうちがあって売られているケースが多いです。

これはジェー法上、新地で持っているよりも建物がある方が土地の税金が安くなると言う制度があるためです。

そういうこともあって、角会の方も建て替えの方も解体工事のことも知って置かれるときっと役に立つかと思います。

さてでは問題です。

30坪2階建て木造住宅普通に道路がありますあなた様ならいくらぐらい解体費用を出してもいいとお感じでしょうか

家を建てる方にお金をかけたいと言う中で先にやらないといけません。

更地にするための解体工事費用

つぶして捨てるだけの工事だから、500,000位でやって欲しい、それでももしかして頑張って数字を上げてくださったのかもしれません。

実は300,000位でやってくれたらと思いでしょうか

30坪2階建て普通にトラックが入ってくる家の中には家財道具や家具、ゴミ、などがないこれらがあると別途処分費がかかってきます。

2020年現在ですとざっと1,500,000位かかるイメージです。

5年ほど前までは1,000,000あれば10分できたと言うのに。

これは産業廃棄物としてのゴミ代の費用が高騰してるということがあります。

先ほどいくつか私が注釈をつけたポイントが解体費用がさらに上がるポイントになります。

1つ目、道幅、こちらは入ってくるトラックの大きさが変わります。

軽トラックしか入らない場合ですと何回も何回もゴミを運び出さなければならなくなります

そうすると何回も運ぶのか、大きなトラックで運転手さんがいっきょに運べるのかなどがコストに影響します。

2つ目は家が空っぽの状態で表現しました。株火災、次の人がもしかして使ってもらえるかもしれないからと置いてあったりしたとします。

エアコンなどもリサイクル料がかかることや、冷蔵庫や、テレビや、洗濯機など潰すんだったら一緒につぶしてもらってくださいと言うとこちらも別途費用がかかったりするのです。

各家財があるだけでもトラックで運び出す量が増えるわけです。

これらが解体費用がさらに上がってしまう要因にもなります。

リサイクル屋さんで買い取ってもらえるものはまず買い取っていただく。

買い取ってもらえないような廃材、ゴミにしかならないものは、

こちらは住んでいる岡田ですと、市民税を払っていますので、市役所や区役所に引き取ってもらえるようにお願いしてみてください。

ほとんどの場合が無料や格安で引き取ってくれるはずです。

ただこちらも時間がかかる場合があります。

明日取りに来てと言うほど役所関係は気安く動いてもらえるものでもありません。

月に1回だけとか読んでから1週間後全部は処分できないなど。

ですのでかなり前もって大きな火災道具の処分等はご自身で依頼されていかれると解体費用が助かるはずです。

家電の場合、買い換える予定でしたら、買うことを条件に引き取ってもらうのを無料にしてもらうと言うこともできる場合があるかと思います。ぜひいちど電気屋さんにも相談されてみてください。

また、住み替えや建て替えの方にとってはエアコンを例えば五年前に買ったから外して持っていて取り付けようと言う方もおられるかと思います。

もったいないと思えばもちろんそうお考えになりますよね。

エアコンは私と百5年を1つ目安に付け替えないで新しく買い換えることをお勧めさしてはもらっています。

なぜなら、電気屋さんでいちど聞いてみてください。

去年と今年のエアコンの機械が違うだけでも電気代が何千円も違っていたり。

電気製品の進化は早いですから、5年も前のエアコンをもう一度取り付けるとなると意外と電気代が高くついていると言うことが多々あるのです。

新しいものを買いなさいと言うわけでは無いんですが、エアコンも取り外し費用、取り付け費用というのがかかります。

その場合と、新しく買って取り付けで電気代の下がる費用との確認をいちどしていただくと良いかと思います。

新しいエアコンを買って取り付け日ですと初期投資は高くかかるのはもちろんなのですが、数年で取り返すと言うケースもあるのです。もったいないと言うのも気持ちとしてはもちろんわかりますが、いちど試算してから選んでいただくと良いかと思います。

解体費用を安くすることの1つは、計画的に捨てていきましょう。

住み替え、建て替え、家以外でもさらにかかる費用とは

境界線を出したり土地家屋調査士さん庄司さんのお話がありましたが、実はまだ続きがあります。

それは登記と言って土地の所有者は誰々さんですよ

建物の所有者は誰々さんですよのように土地と、建物それぞれに名義を入れる法務局へ届け出るのにも費用がかかるのです。

他にもかかる費用ですが、火災保険があります。

こちら1年かけることもできますが、多くの方が割引率も大きいので10年でかけられる方が多いと思います。

例えば1年の火災保険料が30,000円したとして、10年でかけると200,000円で済むと言うようなことです。

10年トータルで見るとお得になるのですが、1を持つと言う大きな費用の時にさらに+まとまった費用が必要になります。

火災保険は長い年数でかけたほうがお得なのです。

浮かんではありますが、火災保険を安くしてもらうのには鉄骨の家、ツーバイフォーの家は基本下がるのですが、木造住宅でも下がる方法があります。

木造住宅でも火災保険が安くなる鉄骨やツーバイフォー波。

それは省令準大火仕様と言う作り方につ木造住宅でも火災保険が安くなる鉄骨やツーバイフォー並み。

それは省令準大火仕様と言う作り方になります。

同じ木造住宅であるのですが、肌は燃えるものですが、鉄骨やツーバイフォー並みの火災保険の家の作り方、それは大事な構造部分を燃えにくく作ることができると火災保険が安くなるのです。

そして家を建てた後のよく言われる歩歩のびっくりする費用。

固定資産税です。

建て替えの方が特にびっくりされるのですが、家が古かったり、築年数30年も超えていると、土地の固定資産税だけを払っていたのです。

そこに建物ができると新たに建物に固定資産税がかかってきますので、いきなりびっくりしたような固定資産税になるのです。

例えば土地の固定資産税30,000円や40,000円で払っていた。

建物を建てて1年目の固定資産税が150,000円できたと言うようなことがあるのです。

こちら固定資産税と言うのは、建物の価格で決まったりするものでもありません。

固定資産税家の方が建物を査定して、固定資産税の金額が決まります。

ですので20,000,000円の建物だから固定資産税がいくらだとか、30,000,000かかった建物だから固定資産税が上がると言うものでも一概には言い切れません。

今は固定資産税が3年間の減税が効いていますので少し割安ではあります。であったとしてもいきなり100,000円とか増えてしまうのでびっくりされるのはもっともです。

家を持つにあたって、住宅ローンを組まれる方は多いかと思います。

お金を借りて金利を払うのだから、それで充分じゃないかと思っている方も多いかと思います。

金融機関は、お金を貸すにあたって金利とは別に保証料と言うものを求めてきます。

お金を借りるにあたっての手数料や保証料と言うものも結構大きな金額になります。30,000,000の住宅ローンを借りるとそれらの費用でも700,000から900,000位必要になったりするのです。

(保証料は、もし払わたくないや頭金がないと言う場合は住宅ローンの金利に0.2%上乗せで対応してくれる金融機関が多いです)

住み替え、建て替えともに家づくりの諸費用は結構かかるものです。

それぞれの項目に金額を入れて合計総額を把握しておきましょう。

著者

 代表取締役

住宅アドバイザー 安本 昌巨

八尾市出身。地元信用金庫 職員、ハウスメーカー下請け工務店を経て。元受け会社として独立。
現在は設計事務所・株式会社シーキューブとして、今年で創業49周年目となる。
家づくりを通して、年間630組以上ものご家族様の笑顔づくりをしています。
著書「家づくり、幸せづくり、絆づくり」(エル書房)