お役立ち情報

大阪市内、東大阪、八尾の土地を探そうと思ったら|八尾・大阪で土地探し、家づくりを考える

大阪市内、東大阪 八尾などで土地探しをはじめようと、

「念願の家を建てよう!さあ、土地を探そう!」

思われたお方。

 

さて、何から始めればいいのだろう・・・・

はじめてのことだし、高い買い物だし、専門的なこともありそうだし、わからないことばかり‥。

 

そうして、また、以前に友人などから、

「思っていたよりもお金がかかってしまった」

「住んでみてから土地の問題点に気付いた」

「もう少し慎重に判断すればよかった‥」

といったようなお話を、あなたもお聞きになったことがあるかもしれません。

確かに、土地は決して、安い買い物ではありません。

 

大切なお金を出すのですから、納得のいく住まいを手に入れたいのは当然のことです。

そして家族みんなで幸せに過ごす大切な場所となるわけですから、慎重に選ぼうとされているんですよね。

そうして勉強家のあなたは、今、このコラムを、読んでいただいるのだと思います。

しかし実際のところ、難しいことが多過ぎて、そもそも、どういったことで、失敗してしまうのかさえも分からない。とお思いなのかもしれません。

 

どんなことでも、はじめての経験には、失敗がつきものだと不安に思うのも分かります。ほとんどの人にとって、住まい探し、家づくりは、始めての経験です。

特に土地選びに関して言いますと、経験や知識がないことで、さっきの話のように、営業の人に勧められるまま、お金を多く払い過ぎたり、最悪の場合、悪質な業者を見抜けずに騙されてしまう・・・。

 

こんなことになってはいけないのです

そこで、こちらを読んでいただくことで、良い土地の選び方、良い業者の選び方や、家づくりでつまずきそうなポイントを知っていただきたいと思い書きました。

家づくりのプロが、土地を買うのならばと、大阪の八尾に生まれ、八尾で育ち、27歳から22年間、家づくりの仕事をずっと行ってきた専門家です。

自身での土地探しからの家づくりは2回ですが、仕事で関わらせていただいた家づくりは650組以上。

それだけの家づくりに携わってきたところからの大阪市内、八尾、東大阪、藤井寺、柏原界隈で培ってきた土地の選び方、探し方。お役に立てること請け合いです。

ぜひこのまま読み進めてください。

土地選びで絶対に失敗しない必勝法をお教えします!

 

「必勝法? そんなの本当にあるの?」と思うかもしれません。

「なんか専門的な話でむずかしいんじゃないの?」と思われるかもしれません。

大丈夫です。必勝法と言っても難しい方法ではありません。答えは意外と簡単なのです。

ここから、3点、土地探しの極意をお伝えいたします。

さっそく、はじめていきましょう。

 

あなたの土地探し 土地選びスキル診断

最初の第一歩である土地選びに、どんな落とし穴があるのか、簡単なシュミレーションを、気楽にやってみてくださいね。

次のページでは、土地選びに関しての七つの質問があります。

各項目の上にある□の中に、あなたが「これは正しい(あなたがこうする)」

と思うものに○をいれてみてください。

これであなたが土地選びでどんな失敗にはまりやすいのかがわかります。

それでは鉛筆かペンを一本用意してください。

・・用意できましたか?

 

それでは実際に○を入れてみましょう。

あなたの土地選びスキル診断シミュレーション

☑ 日当たりの良い「南道路」は大きなチェックポイントだ。

☑2 広告で良い物件をチェックし、現地へ行って気に入ったら購入しようと思う。

☑3 不動産会社をまわり、家族で物件を比較して購入しようと思う。

☑4 日当たり良好、広くて病院や学校も近い・・・理想の物件を見つけるまであきらめない。

☑5 現地見学で見るポイントは、交通量や駅、病院、学校までの距離、近隣にどんな人が住んでいるか・・・・ここまでクリアできれば、ほぼ合格だと思う。

☑6 土地を購入し、残りの予算で家を建てる・・・・まずは良い土地を選ぶことが重要だ。

☑7 工務店は土地購入後に不動産会社や知人の紹介で決めようと思う。

診断結果は以下の通りです

 

さて、それではまず結果から申し上げます。

 

☑にチエックがの数が多い人ほど、落とし穴に、はまる可能性が大きいのです。

「え~、嘘でしょう!!!」

「南道路がどうしていけないの?」

「良い土地を選ぶことが良くないの?」

びっくりしましたか?

誤解と混乱のないように言っておきたいのですが、もちろん、項目の中には、あながち間違いではないものもあります。ただこういう土地の選び方が常識だと思い込んでいると、落とし穴にはまりやすい、ということなんです。

 

ちなみにこのテストの結果ですが、試してみたところ83パーセントの人が五つ以上の項目に、○をつけています。

あなただけが特別に落とし穴に落ちやすいのではないのです。ほとんどの人が実は落とし穴に落ちやすいということです。では、どうしてこれらの人が落とし穴に落ちやすいのか・・・?

 

まずは、土地選びは難しい部分があるのだと理解してください。

 

さっそく、

土地選びプロが教える四つのポイントを解説しましょう。

 

土地選びプロが教える4つのポイント~あなたの知らない土地選びの四つの落とし穴~

なぜ南向き信仰なのか

さて、まずは「どうして南向き信仰といわれるのか?」ということから説明しましょう。

ちなみに広告などに記載されている「南向き」というものに関しても同じことが言えます。

 

この本の中では、「南道路の土地」や「南向き」と記載のある土地をまとめて「南向き」と呼ぶことにします。

なぜ「南向き」が信仰というのでしょうか?

南向きは、いい。正確に言うと、間違いではありません。

 

南に向いていれば、確かに日当たりがいい。

ただ、そこから来ているだけですよね。

「南」という言葉がブランド化されているだけなのです。

今回は土地のお話をしているのですが、南向きということは、玄関が南を向いて明るい雰囲気の家になります。

 

では、マンションの販売文句などをちょっと思いだしてみてください。

「全戸南向き!」このような宣伝文句をみたことはありませんか。

このようなマンションの場合「全戸南向きバルコニー」なんですよね。

そうすると玄関は…。察しのよいかたならもうお気付きでしょう。

そうです。玄関は北向きになっていることが多いものです。

 

「南向き」というワードがブランド化されているだけなのです。

南にむかって、玄関があるのか、バルコニーがあるのか、ただそれだけの話なのです。

 

南に広い窓があいている場合、庇が深い家だと、夏は光が真上からあたるので家の中に光がはいらず、

逆に冬は日当たりがよい。これが一般に南向きが良いとされる理由であるだけから始まった「南向き」信仰なのです。

 

そして、実は、南向きと書いてあっても、真南に向いているわけではないんです。

そもそも、平安京みたいに方角を気にして碁盤の目のように整備された土地なんてほとんどありません。

 

そして知られていないことですが、南向きの総称の中にはいる、南西向きの土地も暮らしづらい土地のひとつでもあるのです。

簡単に言うと、暑い夏でも強い西日が入ってしまいます。ですから南方に窓があっても開けておくことができないからです。南向きだからって単に暖かい、いい家だとはいいきれないのです。

 

「方位が正確じゃない家だって?」

「なぜ、そんなことがおきるの?」

そうお思いなのもよくわかります。

 

理由は簡単です。

土地を販売する不動産会社にとっては、南向きの方が人気もあり、高く売ることができるの、都合がよいのです。

ですから、それが少し東に向いていても、少し西に向いていたとしても、要するに、だいたい南に向いていれば「南向き」として販売する傾向が強いのです。

 

そして、もう一つ気を付けて欲しいことがあります。

本当に真南に向いていたとしても、南の道路が、例えば、人通りの多い場合などはどうなるでしょうか。

せっかく南に大きな、窓があっても、人目が気になりますよね。

そうすると、家の中から開けづらく、外の人と目が合うとなんか落ち着かない。そして年中カーテンを引いたまま・・・・・という家にお住まいのお方もいらっしゃるのです。

ですからここで大切なことは

南向きが良いのではなく、日当たりが良いということが大切だということなんです。

「南に向いている土地」というよりも、「家を真南に向けて建てられる土地」が、良い日当たりを確保できると言った方が良いかもしれませんね。

例えば、もし次のような場合にも、設計の工夫しだいで・・・・広い土地ならこんな方法も

 

広い土地なら、こんな方法も可能だけれど・・・・・

 

奥に長い敷地の方が多い。大阪市内、八尾、東大阪、柏原、藤井寺などでは、コの形(コの字)の家という方法。

そうです。中庭のあるお家です。三面の窓から陽の光がさしこみ、そこにお花や好きな木を、植えられるのもいいかもしれませんね。

 

このように建て方しだいで、真南に家を向けたり、真南からの光をいれればよいわけです。

 

南向きにこだわらなくても、日当たりのよい家はできるんです。ポイントさえわかってしまえば、何も難しいことはありません。土地探し、家づくりは楽しいものです。

 

理想の物件探し

さて、あなたが探しているのはどのような条件の土地でしょうか?

「うーん、やっぱり交通の便がよく、日当たりもよく、駅も学校も近くて、静かで庭と駐車場のスペースもとれる広さで・・・・・・」

(そうですよね。確かに、そういった土地は間違いなく、百点満点の最高の土地であることは間違いないと思います。)

 

ただ、もしかして、南向きと同じようにそれが当たり前だから、常識だから、そういう土地が欲しいと考えているのではありませんか?

 

ただ こういった土地を探すこともやはり問題はあります。

何でしょうか?

第一に、残念ながらなかなか見つからないということ。

もしあったとしても、

誰もが欲しい土地ですから、不動産会社は大々的に広告を打って、集客に利用するでしょう。高い倍率の抽選になる事もあるかもしれません。

第二に、満点の物件を探す場合、当然根気よく何十件もの物件情報を見ていくことになりますが、そのうちに、どれがよくて、どれが悪いのか分からなくなってしまうことがあります。

「そんな まさか・・・・・・」と思うかもしれません。

そこで、ちょっと思い出してみてください。広告には小さな小さな文字で、こまかく、様々な情報が載っていますよね。これらをしっかり比較して、あなたは、ご家族にあった一番よい土地を選ぼうとしているところです。

 

さて、広さ、向き、立地、接道、価格、建ぺい率・・・・それ以外の小さな文字。あなたはその情報を読んで、何を見抜くことができるのでしょうか?

 

同じような立地、価格、面積の場合、あなたは何を基準に選ぶことができるのでしょうか?

 

プロである不動産営業マンは、あの小さな文字から 情報から、そして、経験から、比較の難しそうな、そんな報から、様々な土地の問題点を見抜くことができます。試しに聞いてみてください。

そうして、よくよく聞いてみると、それはまさにどの土地も、一長一短・・・・・・。

 

試しに10件ほどの広告を見て、実際に現場に行って見るのもいいかもしれません。そして、すぐになるほどと、土地の一長一短があるといことに、実感できると思います。

では、土地探し、どうしたらいいのか?

それは・・・、満点の物件ではなく、合格点の物件を探すということなんです。

 

ここで一番大切ことは、

あなたが家を建てる目的はなにか、

建てた家で、そこに住む家族は何を楽しみたいのか、

ということです。

 

お子さんの進学にあわせて家をたてるなら・・・?

学校や駅が近いことは譲れなくなるわけです。なるべく今と同じ学校に通わせたいと思うなら、エリア選びが重要になってきますよね。

定年後の暮らしを楽しみたいなら・・・?

車のガレージや、家庭採園などの趣味のためのスペースを大切にしたいですよね。

 

つまり、多少 交通の便が悪くても、広さが譲れなくなってきます。

広い家であれば、離れて暮らす子供達が孫を 連れて泊まりにくるというライフスタイルになるかもしれませんね。

 

家は「一生 同じスタイルで住むもの」はなく、「成長し、変化させていく」と考えると分かりやすいかもしれません。

 

つまり家族構成に合わせて、ライフステージにあわせて、あなたが○○するための家を創るのだと考えてください。

 

一般に良いといわれている家が、土地が、本当に、あなたにとって一番合っていると、思いますか?

 

あなたは あなたの家族だけの家をつくりましょう。

 

そこで大切なのが、生活する具体的なイメージをもつことが、土地選びと家づくり必勝法の大きなカギになってくるのです。

 

買った後にお金がかかってしまう土地

「立地と広さと・・・自分にピッタリの土地を見つけたと思ったのに、買った後にお金がかかるなんて、どういうこと?」

ええ、分からないのも無理はないんです。この問題は、たとえプロであっても簡単に見抜けるものでもありません。

 

だって、 そのナゾは地下に隠されているのですから。

地下に隠れたナゾを簡単に3つお教えいたします。

その1  まず下水道、これが敷地の中に入っていないと、道路と土地を掘って敷地内に入れるのに、費用がかかってしまいます。

その2   次に水はけです。 これは坂の途中にある土地の場合、斜面を造成した「ひな壇」とよばれる土地の場合には特に注意してください。上の土地から水が流入し、近隣とのトラブルになるので要注意です。

その3  最後に地盤です。川の間や川の付近、田んぼが近い等、水辺は地盤が弱いということに、気を付けなければいけません。

 

近所に川や沼があるかの他にも、地域の持っている特性を知っておくことはとても重要です。

 

地盤がゆるい場合は当然、補強をしなければ、家が傾いてきてしまいます。

 

この補強に必要な工事は、場所によって、大きく変わります。

それでも、あえて金額を言うとするならば、50~150万もしくは200万円くらいと、大きな幅をもってでしか答えられないのです。

金額にばらつきがあると、あまり参考にならないと、思われるかもしれません。

 

ただ八尾、東大阪、柏原、藤井寺、近辺という土地柄は、90%程度のもの確率で発生します。

 

古来、大和川の付け替え工事などの影響なのでしょうか?。どちらにしても、後から慌てないためにもそんな可能性を十分に考慮に入れておいた方が、良いと思います。

 

もちろん必ずしも杭を打たなければいけない。というわけではありません。

 

実際は地盤の調査してからの判断です。

調査の方法は、例えば、スエーデンサウンデイング方式という方法です。

これは、実際に建物を考えている敷地に、細い棒を回転させながら、土の中に入れていき、固い地面がどこにあるのか、回転数を見ながら調査するという方法です。地面近くにかたい地盤があれば、補強工事が必要ない場合もあります。

調査の上で、補強を行わなくても必要のない場合も、しっかり保証されますので 安心して建てられるようになっています。

 

この杭は、その上に建てる家のかたちにあわせた位置に打つものです。

安心の為に、土地の為に、そして頑丈につくる家のために、地盤調査は大切なのです。

 

えっ?

「そんな 大事なこと、不動産屋の情報に書いてないのは変じゃないか!」

ですって? うーん・・・・

もっともな、ご意見ですが、残念ながら当然のことでもあります。

不動産業界では、土地査定の基準は道路や立地条件などによって決められています。

また、そのあたりの土地の取引をされた相場なども勘案します。

 

立地がよいかどうかや 実際に取引された今までの土地の売買値段で土地の良し悪しを、つまりは値段を決めているということです。

 

とくに、地盤強度や水はけについては、なかなか予想のつくものではないですから、不動産会社にもわからないわけです。

ですから不動産会社を責めるわけにもいかないのです。

 

予算の考え方

さて、ここでお話ししたいことは・・・

当然だろ、と、怒られるかもしれませんが、

 

土地購入予算は、家の建設費を考えたうえで組まなければいけないということです。

予算については、実はかなりアバウトに考えている方が多いので、念の為に言っておきたいのですね。

 

ほとんどの方が土地購入と新築の為にローンを組まれるわけですが、無理のない資金計画が必要です。

実際のところ、いくらまでのローンが組めるのか、組めるといっても、返済できるかどうか?きちんと調べておくことをおすすめします。

そうして、このいわゆるライフプランというものは、生命保険会社や銀行でもシュミレーションできます。今 加入されている保険会社にもあるかもしれません。

 

インターネットが出来る環境であれば「ライフプラン」と検索してみるのもいいですね。保険会社などのホームページで簡単に試せるものもあります。

 

携帯用ゲーム(ニンテンドーDSなどの)からいくつか販売されている、ファイナンシャルプランナー監修の家計簿ソフトでも住宅ローンのシュミレーション機能を試すことができます。これは、住宅購入の為に今月はいくらか貯金をしなければいけませんよ、といったことまで計算してくれるので便利です。

 

さあ、ここまできたら、あなたは土地選び必勝法の核心に、かなり近づいてきました!

 

土地選びに必要な四つのポイントはもう大丈夫ですね?

 

しかし、これらを同時に考えながら自力で土地を探していくのは、なかなか至難の業であることもご理解いただけたとも思います。やっぱり、慎重にいかなくちゃいけません。

それでは、お待たせしました!

 

お金をかけずに、経験豊富な家づくりと、土地選びのプロを、あなたの味方に付けましょう

いよいよ 次は、その方法をお教えします。

 

失敗しない、究極の土地選び必勝法はコレ!

 

良心的な住宅会社にみてもらって、

設計の目線から、家をつくる目線から、土地を見てもらうことなのです

 

そうです、土地選びの際に、

実はあなたが味方に付けるべき、手前ミソで恐縮ではありますが、土地選びのポイントといううのは、設計事務所や建築会社なのです。

ここまで読んでいただいたあなたなら、おわかりですね?

家をつくる会社なら、実際に家を建てるわけだから、

予算も、間取りも、日当たりも、地盤も、水はけも・・・・

すべてを考えることができるわけです。

 

だから結論からいいましょう。

土地選びは、設計事務所、住宅会社、建築会社に一声かければいいのです。

 

あなたは、設計事務所に、こう言っておくだけでいいんです。

 

「○○周辺に、これくらいの広さの土地を探してほしいんだ」

「予算は家づくりとあわせていくらまで」

 

前後しましたが、その前に必要な広さについて相談しておくことも忘れずに♪

「え~っ、建築会社に土地選びも相談していいの?」ってお思いでしょうか。

はい、もちろん大丈夫なのです。

 もう一度言っておきますが、土地を探してもらうことに一切お金はかかりません。

頼んでおくかおかないかの違い、ただそれだけなんです。

 

 

建築会社に土地選びをお願いする三つのメリット

メリット1

地元の住宅会社、設計事務所を選ぶメリットは、なんといっても融通が利くこと。

なにか疑問があれば、すぐに聞いたりできる親近感があるのがおおきなポイントです。

 

☆メリット2

住宅会社は、家をつくるのが仕事です。あなたがどんな家を建てたいのか、新居で夢見る生活がどんなものなのか、住宅会社の営業マン、設計マンは、しっかりと耳をかたむけ、あなたにピッタリのプランを練ってくれます。

 

☆メリット3

手前ミソになりますが地域密着型の営業をしている住宅会社ですと、地元不動産会社とは常に、密接な持ちつ持たれつ関係を築いています。ようするに、不動産会社に顔がきくということですね。

 

え?何だかきれいごとばかり言っているみたいですか?

わかりました。ではちょっとウラの視点で考えてみましょう。

 

住宅会社は普段「家をたててくれる人」を探しているわけですよね。そのために「土地を買って、これから建てようとする人」がいる。

 

不動産屋さんと親しくなって、土地を紹介してもらうのは納得できますよね。

そこへ、家を建てようとしているあなたが相談に来たら・・・?

 

設計事務所、住宅会社の人は家を建てることが仕事です。ですからまず、あなたの信頼を得なければいけません。自社の持っている人脈をフルに使って、満足のいく土地を探そうと考えるのは当然なわけです。だってそうじゃないと、仕事ができないんですから。

そうして地元であればあるほど、評判だけが頼りです。間違っても「変な土地をすすめられた」と言われれば死活問題なんです。ちょっといやらしい言い方かもしれませんが、こう考えると納得できるでしょ?

 

設計事務所、住宅会社、工務店は、家づくりのプロです。

良い家づくりと、そのために必要な条件とを熟知している。つまり、理想の家づくりと、理想の土地探しを同時に叶えることができます。

家を建てる仕事をしているからこそ、家を建てるあなたの気持ちになって、土地選びからのお手伝いするのです。

土地を探しているあなたは安心して、楽しく間取りやプランを考えることでいいんですよ

現実には、そうやって見つけてもらうことを依頼しておきます。

さらには、ご自身でも不動産屋さんに足を運び、これはどうかなと、さがしてもみる。

そうして、気になる土地に出会うとこととなります。

その時に、「いざ、購入」を決断する前に、まずは、住宅会社に土地の事前診断をしてもらうことなのですね。

このような準備が失敗しない、あとで、後悔しないための大切なこととなるのです。

 

 代表取締役

住宅アドバイザー 安本 昌巨


八尾市出身。地元信用金庫 職員、ハウスメーカー下請け工務店を経て。元受け会社として独立。

現在は設計事務所・株式会社シーキューブとして、今年で創業49周年目となる。

家づくりを通して、年間630組以上ものご家族様の笑顔づくりをしています。

著書「家づくり、幸せづくり、絆づくり」(エル書房)