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建築条件付き土地についての考え方とは?

これから建築条件付き土地を契約したい方や初めて聞かれた方、
「土地探しで建築条件付き土地って興味あるけどういうこと? 建てたい気持ちはあるけど、考え方や手順がわかりません。どう判断すれば良いのか方法を教えてください」
こういった疑問にお答えます。

本記事のテーマ

完全初心者向け 建築条件付き土地に戸建住宅を建てる時の考え方

建築条件付き土地の意味
建築条件付き土地を購入する際の注意点
建築条件付き土地のメリット・デメリット
建築条件付き土地の「条件」は外せるのか?
建築条件付きの土地価格は割安であることが多い?
建築条件付き土地でトラブルを避けるための注意点

今回はこの6点についてお話します。

建築条件付き土地について。

建築条件付きの土地とは一体なんの条件があるというのでしょうか??
「あっ! イイ土地見つけた~」と思ったら条件付と書いてあったりしませんでしたか?
建築条件付きの土地とは「条件」のある土地のことを言います(すいません)
そんなことは分かっていますよね?
皆さんが多分理解されていると思う条件とは「あらかじめ施工する会社が決まっている」という条件ではないでしょうか?
そもそも何のために建築条件付きの土地があるのでしょうか?
今回はこのブログを読むことで建築条件付の土地のことが分かるようになります。

建築条件付き土地の意味

土地を購入するにあたり、指定されている建築会社で一定期間内に建築請負契約を交わし新築を建築することを条件として売買される土地のことを言います。

土地が売れたあとに家を建てることから「売建住宅」とも言われることがあります。

決められた会社と一定期間内に請負契約を結ぶことも条件の一つなのですが、一定期間内とはたいてい3カ月になり、その期間は建築条件付きの土地ごとに異なります。

通常は土地売買契約後に建築請負契約成立まで設定される期間は3ヶ月になりますが、もし定められた期間内に建築請負契約に至らない場合は、土地の売買契約も白紙契約となり、手付金等、契約にあたり売主が受け取ったお金が全額買主に返還されます。

建築条件付き土地を購入する際の注意点

今回の「建築条件とは一体なんぞや?」は一旦置いておき、良い土地が見つかったからすぐに土地代金を支払って手に入れたいと思うかもしれません。
そこで出てくる疑問が「住宅ローンは土地の分と建物の分を一緒に借りられるのか?」
ということです。

結論から言えば、建物の設計と費用が確定しないと、土地と建物代金を一緒に住宅ローンで借りることはできません。

建築条件付きの土地は、土地と建物がセットになっているため「建売住宅」のようなイメージがありますが、建物は一定期間打ち合わせをして間取りや仕様や設備を決定して建築費が見えてきます。
要するに注文住宅と変わらない手順になります。
よくネットで検索していると先に土地を買ったという方を見かけますが、それは土地を現金で購入されているか、住宅を設計する前に土地の決済のためだけに金融機関にローンを借りているかのどちらかになります(建物決済のローンとは別という意味です)

不動産売買時に土地の代金も借りたい場合には、住宅ローン実行までの一次的な融資である「つなぎ融資」の契約が必要となります。

住宅ローンを組み、土地代金を1つの金融機関から支払いたい場合は、注文住宅と同様「つなぎ融資」を利用して土地代金を支払うのが一般的になります。

基本的に住宅ローンというのは「完成後に融資する」のが基本になります。
つなぎ融資を申し込むことで完成後ではなく事前に土地代金・着工金・中間金・完工金と支払うことができるのです。あとつなぎ融資は住宅ローンではないので金利が高く設定されていることに注意しておきましょう。
詳しくは営業担当者に相談するなど、借入に関する手続きを十分確認し余裕のある資金計画をしておくことが大切になります。

建築条件付き土地のメリット・デメリット

建築条件付き土地のメリット

建築条件付の土地のメリットはどのようなものがあるでしょうか?
・建物の間取りや仕様がある程度自由に選べる。
・土地の売主としては建物分の利益が見込めるため、割安で土地を売ることができ、買主にもメリットがある。
・土地の売買について仲介業者がいる場合は仲介手数料を支払う必要がありますが、建物の請負契約先は決まっていますので建物に関する仲介手数料は不要なります。

建築条件付き土地のデメリット

一方で、デメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。
・メリットでとりあげた、建物の間取りや仕様がある程度自由に選べるの逆で間取りや仕様にある程度は制約が多かったり、標準仕様を強制させられるといった場合があります。
・短い一定期間内(3ヶ月)で間取りや仕様を決定しなければならない。
・好みの施工会社・ハウスメーカーを自由に選択することができない。
・相見積もりを取ることができないので、費用の適正なのか? 建築費用の妥当性が分かりにくく比較検討がしにくい。

建築条件付きの土地は条件を外せるのか?

直感で良い土地とは思ったけど、どうしても建ててもらいたい建築会社があって、建築条件を外したい!! お気に入りの会社があると皆さんそう思われるのも自然なことです。
建築条件付きの土地は基本的に条件を「外せません」
条件付きにするくらいなので、土地が好立地にある場合は一組を断ったとしても次から次に建築条件付きで契約するお客様は現れるので、売主は条件を外す必要性を感じ難いというのもありますし、土地と建物で利益を得られる優良物件を手放すはずがないのです。

建築条件付き土地の条件の外し方

元々建築の契約がセットで建物の施工で利益を取るので土地は安くなっているのが普通です。
外すとなると建築の利益分が無くなるということです。
このことから利益分をある程度は土地に上乗せする形で「条件を外してくれる」ことが稀にあります。
土地によっては、土地価格の引き上げを条件に、建築条件を外してもらえることもあるようです。

土地の条件を外しての購入となった場合、売主は建物で得る予定であった利益が得られません。その分の利益を得るため、土地の値段が大幅に上乗せされるのが現実的です。
金額的には1割増し・500万円前後が土地代に上乗せされるというのが、よくある話しかと思います。
勿論売主の意向なので一概には言えません。かなり引き上げられる可能性があることを覚えておきましょう。
例えば、なかなか売れなかった土地で問い合わせがあった
決算期やどうして急な資金が必要になったなど、建築時期の運まかせな部分もありますがタイミング次第では建築条件を外してもらえるかもしれません。

建築条件付きの土地価格は割安であることが多い?

建築条件付き土地は、不動産屋さんに載っている土地売買オンリーだけの土地と比べると土地と建物の二つ利益が見込めるので割安であることが多いです。

反対に、条件のない土地を販売するとします。売主はその場合には土地のみで利益を出そうと考えるため、土地の価格は建築条件付きの土地と比べると高くなる傾向にあります。

建築条件付き土地でトラブルを避けるための注意点

建築条件付き土地で住宅を建てる時には、しっかりと土地と建物の契約の理屈を知っておかないと、どんどん進んでいき あとから知らなくて後悔することになります。
不要なトラブルは避けて、ご自分でじゅうぶん理解しスムーズな家づくりができるように注意点を解説します。

土地売買契約と建物請負契約の同時契約は避けましょう。
建売住宅の購入の場合は、一つの契約となる「土地と建物の売買契約」を締結します
建築条件付き土地を購入して住宅を建てる場合、2つの契約を結ぶことになります。
「土地売買契約」と「建物工事請負契約」の二つの契約を締結することになります。
この2つは、できるだけ同日に契約しない方がトラブルを避けられるでしょう。

一般的には土地の売買契約締結完了後に施工会社と新築住宅の設計や仕様の打ち合わせを重ね、プランが確定してから「建物請負契約」を締結します。
この土地売買契約と建物請負契約は同時にはできないのです。
この二つを同日に契約することは法律上違法となります。

土地の売買契約を白紙撤回できる。
また建築条件付きの土地は上記で述べたように約三ヶ月の打ち合わせ期間で設計プランや仕様を決定しなければなりませんが、「間取りがどうしても気に入らない」「仕様・設備が予算におさまらない」など折り合いがつかない、定められた期間内に請負契約が締結できなかった場合は、土地の売買契約を白紙解除することができます。

売買契約の白紙解除後は支払い済みの代金や手付金等の全額を買主に返却しなければなりません。

停止条件とはなんでしょうか?

土地の売買契約書の契約する際は「一定期間内に計画検討している建物が建たないことが判明した場合は白紙解約できる」という「停止条件」の項目が必ず明記されているかの確認するようにしましょう。

建物の工事請負契約を何も知らずに結んでしまうと、土地売買契約後の白紙撤回ができず、解約したいのに違約金が発生する場合があります。
そのため、建築工事請負契約を結ぶ際には、十分に時間をとり契約内容をしっかり確認し、納得した上で契約を締結することが重要です。

注意しなければならないのは、建築請負契約を締結できなかった場合に、買主に何らかのペナルティを課す契約になっている場合があります。
土地の売買契約のみ締結なら、違約金や損害金を支払う必要性も発生しません。

まとめ

建築条件付き土地のことについて解説してきましたが、いかがだったでしょうか?
メリット・デメリットをしっかり理解して、後悔のないマイホームを建てられるとよいですね。